Продажа квартиры собственниками общей долевой собственности. Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски? Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности

Долевое право собственности на квартиру определяется Гражданским кодеком (далее ГК) Российской Федерации. В соответствии со ст. 244 ГК имущество, в данном случае квартира, которое находится в собственности более чем одного лица, является общей собственностью. Если доли каждого из собственников четко определены, такая собственность называется долевой.

Это было бы в соответствии с законом о домовладении не может и наоборот долевая собственность упущения привело бы к увольнению заявления о передаче права собственности, потому что они пострадали от контракта, он не соответствует требованиям, предъявляемым к определению единицы в соответствии с Законом о собственности на квартирах.

Выдел доли в натуре

Владельцам блока также придется придерживаться иного подхода, с созданием ассоциаций владельцев единиц. Определение единицы несет другие последствия для ее владельцев, но мы считаем, что упомянутые выше являются самыми важными. Таким образом, хотя вопрос об определении единиц может показаться более, как ученый, это имеет серьезные последствия на практике и рекомендует обратить должное внимание на тип устройства.

Когда же наступает право собственности на долю в квартире?

Такое право может наступить как по соглашению сторон, так и законодательно. Например:

Если квартира куплена несколькими владельцами в общую собственность.
В случае получения квартиры в наследство, если наследников двое и более.
В случае приватизации квартиры.
В случае получения квартиры в дар сразу несколькими лицами.
В случае признания судом права собственности на помещение.

Следует так же отметить, что доля каждого совладельца четко определяется и исчисляется дробями (½, 1/3 и т.д.). В случае если доля каждого не определена, они являются равными для всех.

Некоторые жилищные кооперативы предлагают систему совместного владения, где право собственности распределяется между арендодателем и арендатором. Эта система позволяет вам приобрести даже часть вашего имущества, если вы не можете позволить себе купить 100 процентов. собственная квартира.

Принцип совместного владения недвижимостью в зависимости от недвижимости зависит от жилищных кооперативов, поэтому важно знать, каковы ваши права и обязанности. Программа совместного владения - это остановка между арендой и покупкой на 100 процентов. квартира. Через программу вы можете купить от 25 до 75 процентов имущества, которое вы арендуете. Для остальной части вашего дома или квартиры вам придется заплатить уменьшенную арендную плату. Общая стоимость кредита - ипотека и аренда на оставшуюся часть имущества должны быть ниже, чем погашение кредита по стоимости всей квартиры.

Все владельцы долевой собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Так же они имеют определенные права.

Права собственника доли в квартире прописаны в ст. 288 ГК, а так же в Жилищном кодексе РФ ст. 30 и одинаковы для всех владельцев без исключения. Собственник имеет право владения принадлежащей ему долей жилого помещения, а так же использования и распоряжения им для проживания лично и членов семьи. Каждый из собственников имеет право продать, подарить, завещать свою долю. Однако в этих случаях права долевого собственника квартиры имею свои ограничения. В случае сдачи квартиры в аренду, а так же при вселении других лиц, согласно ст. 246 ГК, требуется письменное согласие всех собственников. В случае же продажи доли приоритетное (первоочередное) право на её покупку имеют остальные совладельцы. При этом существует определенная процедура, согласно которой продавец в срок не менее одного месяца до даты продажи в письменном виде должен сообщить об этом остальным владельцам, указав при этом условия продажи и стоимость. Получив от них отказ купить его долю, либо не получив никакого ответа имеет право осуществить продажу. При этом цена и условия продажи должны остаться теми же (ст. 250 ГК РФ). В противном случае остальные совладельцы имеют право подать на продавца исковое заявление в суд.

Кто подходит для программы

Вы имеете право на участие в программе, если общий годовой доход домохозяйства не превышает 60 тысяч. фунтов. Однако, если ваш доход выше определенного уровня, вы можете позволить себе купить недвижимость на 100 процентов. и вы не будете рассмотрены. Программа предназначена в первую очередь для тех, кто не имеет квартиры и хочет купить недвижимость в первый раз, и для членов жилищных кооперативов, внесенных в списки жилья. Тем не менее, частные арендаторы и те, кто уже имеет собственность, могут также подать заявку на право «делиться имуществом».

Таким образом, нами рассмотрены все основные аспекты данного вопроса.

И т.д. Владельцы знают, что квартира находится в их долевой собственности, и, если нет конфликтов или необходимости как-то распорядиться своим имуществом, не особо вдаются в юридические подробности. Но на каком-то этапе, например, при продаже своей доли, сдаче в аренду жилья, все нюансы могут стать очень актуальными. В чем отличие от совместной собственности и от собственности на комнату в квартире ?

Каковы возможности и ограничения владельцев доли в квартире?

Долевая собственность отличается от общей совместной собственности тем, что часть каждого из владельцев данной недвижимости является четко определенной, однако все они сообща распоряжаются этим имуществом. Статья 288 Гражданского кодекса РФ четко указывает, что собственник имеет право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое ему принадлежит. Права собственника названы в статье 30 Жилищного кодекса РФ, и сводятся они к тому, что:

собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения помещением, которое ему принадлежит, в соответствии с его назначением;
он имеет право предоставить это помещение во владение или пользование другим людям на основе договоров найма, безвозмездного пользования или другом определенном законом основании

Эти права одинаково принадлежат всем собственникам квартиры, которая находится в долевой собственности, и каждый имеет право проживать в ней и вселять в нее членов своих семей. При этом при , сдаче ее в аренду, вселении в нее иных лиц приходится считаться с некоторыми ограничениями, прописанными в статье 246 ГК РФ. Там сказано, что распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, возможно только по соглашению всех владельцев. То есть продать свою долю может каждый, но для этого надо согласовать данный вопрос со всеми остальными собственниками. Более того, прежде чем продавать свою долю постороннему лицу, ее владелец обязан убедиться в том, что другие собственники отказываются от своего права преимущественной покупки. Ошибку делают те, кто предлагают своим сособственникам купить свою часть по слишком высокой цене.

Дело в том, что после этого дешевле продавать ее другим людям они уже не имеют права. Согласие или отказ других собственников жилья должны быть обязательно оформлены в письменном виде.

Когда же одним из владельцев планируется сдача квартиры в аренду, другие собственники жилья должны дать на это письменное согласие. На принятие решения законодательством им отводится месячный срок .

Чем долевая собственность на квартиру отличается от частной собственности?

Часто долевую собственность на квартиру путают с частной собственностью на комнату или же квартиру в многоквартирном доме. На самом же деле, как гласит статья 36 Жилищного кодекса РФ, владельцам помещений в многоквартирных домах на праве общей собственности принадлежат общие территории, не являющиеся частями квартир и обслуживающие больше одного помещения в доме. Это и лестницы, и подвалы, и лифты, и технические этажи, и чердаки, и санитарно-техническое оборудование, и так далее. Кроме того, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относится также земельный участок, где находится этот дом и объекты, предназначенные для обслуживания дома и располагающиеся на этом участке.

Что же касается собственника доли в праве собственности на квартиру, у него все же немного меньше прав, чем у человека, являющегося владельцем всей квартиры, или у хозяина комнаты в коммунальной квартире.

Те, кто единолично владеют квартирой, могут ею распоряжаться без чьего-либо согласия на это. Им нет нужды кого-то обязательно об этом уведомлять. А вот собственники комнат в коммунальных квартирах все же обязаны это делать, поскольку им также принадлежит право общей долевой собственности на места общего пользования (например, кухня, коридор, санузел). Поменять, продать или сдать в аренду свою комнату в коммуналке можно лишь, получив согласие соседей. Но если жилец коммуналки может распоряжаться только своей комнатой, если он ею владеет единолично, то собственник части в отдельной квартире имеет возможность распорядиться долей от всей квартиры.

Выдел доли в натуре

Конфликты между собственниками долей в квартире – к сожалению, не такая уж редкость, и часто они выливаются в решение одного из совладельцев жилья любыми путями отделиться от тех, с кем делить территорию стало невозможно. В таком случае можно пойти по одному из трех путей:

продать свою долю любому, кто пожелает ее приобрести;
определить порядок пользования жилым помещением;
выделить долю в натуре.

Как показывает практика, продажа доли в праве собственности на жилое помещение чревата многими сложностями. У нового владельца части квартиры могут возникнуть те же проблемы, что и у продавца этой доли, если, конечно, ее не приобрели представители второй конфликтующей стороны. Из посторонних же людей мало кому захочется вселиться в проблемную квартиру. Вот и приходится свою часть продавать по очень низкой цене. Оптимальный вариант – ссылаясь на статью 252 Гражданского кодекса РФ, потребовать выдела своей доли из общего имущества. Это означает, что за человеком признается право частной собственности на отдельное изолированное помещение – например, на одну из комнат в квартире или в частном доме. Правда, принудительный выдел доли в натуре предусмотрен законодательством не во всех жилых помещениях. Для этого должна быть еще и техническая возможность поделить все подсобные помещения, а также оборудовать отдельный вход, что в условиях многоквартирного жилого дома вряд ли реально. Поэтому в таких случаях, по просьбе истца, суд определяет порядок пользования имуществом, и становится понятно, кто и какой комнатой пользуется. Можно еще заключить с другими собственниками жилья соглашение о реальном выделе доли , на основании которого и пользоваться имуществом, что очень нелегко, когда конфликт уже разгорелся, и все решения принимаются эмоционально. По большому счету, каждая ситуация имеет свои нюансы. Поэтому желающим распорядиться своей долей в общей собственности непременно стоит проконсультироваться с хорошим юристом, специализирующимся на жилищных вопросах.

Что следует знать другим участникам долевой собственности, которые собираются покупать долю?

Правило о преимущественной покупке доли предусмотрено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Напомним суть данного правила: если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Как сказано в законе, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки продавец вправе продавать свое имущество любому лицу. Именно с оповещения других собственников начинаются первые проблемы продавца. Как оповестить других владельцев долей в квартире? Сделать это можно различными путями. Здесь все зависит от удаленности других собственником и сложившихся между ними отношений. Самый простой и доступный способ - это оповестить их устно или по телефону, и если они оказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. В этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания 30-дневного срока предупреждения и продавать долю сразу. Но, к сожалению, не всегда отношения между сособственниками складываются по этому сценарию. Тогда продавцу доли необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа: цена и другие условия. Письмо следует разослать другим владельцам долей, при чем сделать это лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении. Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.). Если собственник в местах лишения свободы, то вопрос с доставкой письма – уведомления о продаже обычно легко решается через начальника тюрьмы. Что же касается людей, сознательно избегающих получения уведомления, то какого-либо законного способа заставить их против воли получить этот документ не существует, потому риэлторам приходится применять обходные маневры. Чаще всего организуется фиктивное дарение, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие строптивых дольщиков не требуется. Конечно, они могут попытаться опротестовать данную сделку в суде. Однако, юридически доказать, что продажа на самом деле имела место, обычно почти невозможно. За сколько можно ? Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Например, квартира стоит 300 тыс. долларов, но продать ½ квартиры за 150 тыс. долларов вам вряд ли удастся. Конечно, стоимость своей доли определяет сам собственник-продавец, но вот только найти покупателя на долю всегда трудно. Ведь доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, то есть обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно. Даже если один собственник занимает одну комнату, а второй – другую, это вовсе не означает, что собственникам принадлежит по комнате или по ½ доли. Законом допускается реальный выдел доли, но в городских квартирах сделать это практически невозможно. А вот если у вас дом на земле, где возможно сделать два отдельных входа, сделать отдельные независимые друг от друга кухни, санузел, то тут уже выделить долю или реально разделить дом на доли можно. Так что найти покупателя на долю в загородном доме, куда легче, чем на долю в квартире, соответственно цена доли в жилом доме более приближена к части от рыночной стоимости всего дома.