проводимого в форме заочного голосования, по вопросам выбора способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу г. Москва, ул. Скаковая, д.5 на специальном счете

Дата и время окончания приема заполненных решений собственников: 16 сентября 2015 г. 20 час. 00 мин.

Собрание созвано по инициативе Правления ТСЖ Скаковая 5 (Ушаков В.Ю., Мокрушин Е.К., Выгузов Э.В., Бобович С.Н., Белоновский И.В.)

Заполненные бланки решений собственников должны быть переданы нарочно в счетную комиссию по адресу ул. Скаковая д. 5, 3-й подъезд, помещение Правления, либо направлены заказным письмом по этому же адресу.

В соответствии с решением Правления, проведенного 01 сентября 2015 г., счётная комиссия утверждена в составе: Мокрушин Е.К., Выгузов Э.В., Бобович С.Н.

Кворум имеется. Собрание правомочно принимать решения.

Повестка дня общего собрания:

1. О формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.

Предложено: Формировать фонд капитального ремонта на специальном счете.

Принято решение: Формировать фонд капитального ремонта на специальном счете.

2. Об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт.

Предложено: Ежемесячный взнос на капитальный ремонт определить в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного на территории города Москвы.

Принято решение: Ежемесячный взнос на капитальный ремонт определить в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного на территории города Москвы.

3. Об определении перечня услуг и (или) работ, сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Предложено: Перечень работ, сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определить в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Принято решение: Перечень услуг и (или) работ, сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определить в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

4. Об определении владельца специального счета.

Предложено: Определить владельцем специального счета ТСЖ «Скаковая 5» и уполномочить его на открытие специального счета в кредитной организации.

Принято решение: Определить владельцем специального счета ТСЖ «Скаковая 5» и уполномочить его на открытие специального счета в кредитной организации.

5. Об определении кредитной организации для открытия специального счета.

Принято решение: Определить Сбербанк РФ кредитной организацией для открытия специального счета.

6. Об определении источника финансирования содержания и обслуживания специального счета.

Предложено: Определить, что финансирование содержания и обслуживания специального счета будет осуществляться за счет ТСЖ «Скаковая 5» из средств, направляемые собственниками помещений на оплату капитального ремонта.

Принято решение: Определить, что финансирование содержания и обслуживания специального счета будет осуществляться за счет за счет ТСЖ «Скаковая 5» из средств, направляемые собственниками помещений на оплату капитального ремонта.

Настоящий Протокол составлен в двух идентичных экземплярах 18 сентября 2015 года и хранится в ТСЖ «Скаковая 5».

В конце 2014 года Правительство Москвы приняло не только (постановление Правительства Москвы № 832-ПП от 29.12.2014г. "О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы"). Одновременно было принято постановление от 29.12.2014г. №833-ПП " ", в котором определён также Перечень работ (услуг) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемому за счёт средств фондов капитального ремонта, сформированных в рамках минимальных взносов .

Этот перечень является более широким по сравнению с федеральным перечнем работ и включает в себя 14 пунктов:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.
2. Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения.
3. Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения.
4. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячее и холодное водоснабжение).
5. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализация).
6. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.
7. Ремонт крыши.
8. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
9. Ремонт фасада.
10. Ремонт фундамента.
11. Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода.
12. Ремонт или замена мусоропровода.
13. Ремонт или замена внутреннего водостока.
14. Разработка и проведение экспертизы проектной документации, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011).

Именно эти работы могут проводиться за счет средств, которые будут перечислять собственники помещений в многоквартирном доме в фонд капитального ремонта. Но если собственники приняли решение формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, то они имеют право расширить этот перечень.

Кроме того, в случае выбора способа формирования фонда капремонта на специальном счете, собственники на общем собрании могут принять решение увеличить размер взноса в фонд капитального ремонта (более чем 15 руб. с кв.м. в месяц), а также могут принять решение провести работы по капремонту раньше срока, установленного Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы.

Все эти вопросы необходимо вынести на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, которые должны принять решение по каждому пункту.

Общие собрания проводятся в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ. Соответственно, в начале требуется объявить и провести собрание в очной форме, а в случае отсутствия кворума (что бывает в подавляющем большинстве случаев) – в заочной.

Для облегчения подготовки и проведения общих собраний по вопросам капитального ремонта опубликуем примеры основных документов, разработанных специалистами Института Экономики города и адаптированных нами для города Москвы.

Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома (МКД) было принято решение о проведении капитального ремонта инженерного оборудования. Однако решение принято простым большинством голосов (53% от общего числа голосов собственников). Правомерно ли данное решение собрания собственников? Признает ли суд данное решение общего собрания, оформленное протоколом, недействительным или укажет, что принятое решение мои права не нарушает?

Во-первых, для принятия указанного решения (о капитальном ремонте общего имущества) необходимо, чтобы количество голосов «за» было не менее двух третей от общего количества голосов собственников. То есть, если площадь всех помещений дома (жилых и нежилых) составляет, к примеру, 6000 метров, то решение должно быть принято не менее чем 4000 голосов (1 – голос – один метр площади помещения в доме).

Во-вторых, проведение капитального ремонта всегда сопряжено с несением дополнительных расходов собственниками помещений дома, поэтому принятие решения общим собранием собственников, повлечет обязанность всех собственников помещений дома его исполнять, т.е. нести финансовые затраты. По этой причине говорить об отсутствии нарушений прав и интересов собственника – истца по делу об оспаривании решения общего собрания не приходится.

Отсутствие кворума в данной ситуации является самостоятельным и достаточным основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным.

Пример из судебной практики

Истец обратился в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников.

В повестку дня общего собрания были включены, в том числе, следующие вопросы:

4) утверждение перечня работ и ориентировочных затрат по капитальному ремонту общего имущества в МКД и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома;
- 5) определение порядка финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Как следует из протокола, собственники большинством голосов проголосовали «за» принятие указанных в повестке собрания решений, в том числе решили:

- образовать фонд капитального ремонта МКД , источником пополнения которого установить ежемесячные платежи собственников помещений в размере …
- дать согласие управляющей организации ООО... на привлечение кредитных средств для финансирования утвержденных работ по капитальному ремонту с дальнейшим погашением кредита из средств фонда капитального ремонта МКД. Условия привлечения капитальных средств подлежат утверждению Советом МКД.
- контроль за расходованием средств из фонда капитального ремонта многоквартирного дома возложить на Совет МКД.

Вопросы N 4 и N 5, включенные в повестку дня общего собрания, относятся к вопросам, касающимся капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Признавая решение общего собрания собственников недействительным, суд указал, что решения по вопросам, касающимся капитального ремонта общего имущества в МКД, могли быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, как установлено судом, проголосовало по каждому вопросу меньше требуемых двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

При таком положении указанные решения нельзя признать принятыми, и в протоколе общего собрания неправильно отражено, что решения по данным вопросам приняты большинством голосов.

Отвергая доводы ответчика, суд указал, что отсутствие необходимого для принятия решений кворума и отражение в протоколе общего собрания не соответствующего действительности факта принятия спорных решений, нарушают права собственников помещений, требования ч. 1 ст. 46 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ , соответственно является существенным нарушением, влекущим в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ признание этих решений недействительными независимо от того, могло ли повлиять голосование истцов на результаты голосования и повлекло ли принятие спорных решений за собой причинение убытков истцам. Вместе с тем, спорные решения по вопросам N 4 и N 5 взаимосвязаны, устанавливают ежемесячные платежи собственников помещений в фонд капитального ремонта, влекут их затраты на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, в связи с чем их исполнение повлечет убытки для истцов. (из определения Санкт-Петербургского городского суда от 26.06.2013 N 33-8517)

Статьи

Общее собрание собственников
по вопросам капитального ремонта

После законодательного введения взносов на капитальный ремонт жильцам необходимо коллективно выбрать способ формирования фонда капремонта, владельца специального счета и утвердить размер платы. Для этого организуется собрание собственников, на котором происходит голосование и принимаются соответствующие решения.

Форма проведения общих собраний

Собрания собственников проводятся в очной или заочной форме. Жилищный кодекс устанавливает условия для проведения заочного собрания в случае отсутствия кворума на очном собрании. В заочном голосовании необходимо проконтролировать заполнение бюллетеней в заявленные сроки.

Установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Для решения вопросов по капитальному ремонту необходимо проводить не собрания ТСЖ и ЖСК, а собрание собственников. Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, то в каждом доме необходимо проводить отдельно общее собрание собственников.

Кворум для проведения общего собрания установлен в размере более чем 50% голосов . Однако для вопросов разного вида установлены различные виды кворума, в том числе и по выбору способа формирования фонда капитального ремонта - две трети голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Такой же кворум действует и для решения вопроса о размере взносов на капитальный ремонт . По всем остальным вопросам (выбор владельца специального счета, выбор кредитной организации, в которой открывается специальный счет, направление доходов от хозяйственной деятельности на пополнение фонда капитального ремонта и т.д.) работает правило 50%+1 голос . Однако если предполагается реконструкция или какие-то изменения, которые уменьшают площадь общего имущества, тогда необходимо единогласное решение всех собственников , зафиксированное в протоколе общего собрания.

Уведомление жильцов о проведении общего собрания

Проведение общего собрания начинается с принятия соответствующего решения и уведомления собственников. Жилищный кодекс устанавливает несколько вариантов, как направить уведомления для проведения общего собрания: вручить каждому собственнику под расписку; сделать почтовые отправления; иным способом, который предусмотрен решением общего собрания.

Лучше не ограничиваться размещением объявления о проведении общего собрания, только если это ранее не было принято решением общего собрания собственников в качестве варианта для уведомления. Для этого случая удобно использовать 1С Сайт ЖКХ, с помощью которого можно уведомить жильцов по email. .

В уведомлении необходимо расписать: когда, в какие сроки, где, в какой форме будет проводиться общее собрание. Обязательно укажите повестку дня. Повестка собрания должна согласовываться с тем, что у вас будет отражено в протоколе и в бюллетенях для голосования.

Повестка общего собрания

Что входит в повестку дня? Это зависит от тех вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. Говоря о капитальном ремонте, стоит внести в повестку следующие пункты:

1. Вопрос о выборе председателя и секретаря собрания. Можно озаглавить этот пункт как «Организационные вопросы» и выбирать председателя, секретаря и счетную комиссию.

2. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта: специальный счет либо счет регионального оператора.

3. Если собственники выбрали специальный счет, необходимо поставить в повестку дня вопросы о выборе владельца специального счета и об установлении размера платы за капитальный ремонт. Предусмотрено, что собственники голосуют по двум подвопросам в отношении размера платы: либо решают вопрос об установлении платы в минимальном размере; либо принимают решение по вопросу увеличения размера платы (и в каком размере).

Открывать специальные счета можно в нескольких банках, главное, чтобы банк подходил под условия, которые сформулированы в Жилищном кодексе . Давать собственникам большое количество выбора из наименований банка – значит рассеивать кворум, по которому нужно достичь большинства, поэтому можно выбрать один, максимум два варианта и предоставить их на рассмотрение собственников.

4. Если собственники выбирают открытие специального счета, нужно решить, за чей счет будет происходить открытие и содержание счета, а также производиться оплата комиссии банка за перечисление денежных средств. Брать эти суммы из взносов на капитальный ремонт невозможно.

5. Пункт «Разное». Законодательно не регламентируется, что можно, а что нельзя включать в этот пункт.

Документы к общему собранию

К уведомлению о проведении общего собрания должны быть приложены либо документы, либо бюллетени для голосования (если это заочное собрание), либо какая-то иная информация. Если информации много, вы должны прописать, где, в какие дни, время и сроки перед собранием собственники могут ознакомиться с ней. Это обязательное условие для уведомления.

Еще есть дополнительные документы к собранию, которые не регламентируются законом: Лист уведомлений (лист регистрации участвующих) – обязателен. Нужен для того, чтобы вы могли доказать кворум. Протокол счетной комиссии необязателен. Бюллетени для голосования будут полезны для очного собрания (для заочного они обязательны), поскольку посчитать кворум на общем собрании собственников довольно сложно. Все собственники обладают разным количеством голосов, а по поднятию руки сложно проверить количество проголосовавших. Также голосование можно провести онлайн при помощи Сайта ЖКХ. . Протокол общего собрания . В случае спорных моментов этот протокол будет рассматриваться в суде. Общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ и ЖСК нельзя проводить вместе и записывать это в один протокол.

Дата публикации материала: декабрь 2016.

Вам также может быть интересно:
Фонд капитального ремонта Капитальный ремонт общего имущества Капитальный ремонт: вопросы управления ЖКХ и ответы эксперта