Что такое депозит при съеме комнаты. Что такое депозит при съеме квартиры — возможные ошибки

Многие граждане сегодня практикую сдачу своей недвижимости в аренду. Подобного рода бизнес имеет свои особенности, тонкости.

В первую очередь они касаются именно оформления всех необходимых в таком случае документов. Предоставление жилья обычно происходит на условиях договора аренды.

Одним из самых частых пунктов, включать который не обязательно, но желательно, является именно раздел по поводу депозита. Таковой позволяет одновременно решить сразу обширный перечень различных задач.

Но прежде, чем подписать договор при съеме квартиры с депозитом – нужно будет внимательно изучить все разделы соглашения.

Чаще всего всевозможные затруднения возникают именно по причине непонимания сторонами основных положений такого рода документа.

Основные моменты

Отдельно стоит отметить, что договора найма жилых помещений, находящихся в муниципальной или же государственной собственности, имеют отличительные особенности.

В рассматриваемом НПД выделяется отдельная статья – .

Основной перечень разделов, присутствовать которые должны обязательно в соглашении рассматриваемого типа, отражен в .

Перед тем, как приступить к составлению формы соглашения, если процесс данный выполняется самостоятельно, нужно будет внимательно изучить эту статью.

Наличие ошибок может стать серьезной проблемой. Особенно если сам в последствии будет использован как документ отчетности.

Формат оплаты за жилое помещение, которое было сдано в аренду, также должен освещаться в договоре, составляемом между наемщиком и арендодателем.

Разновидность такового определяется именно исходя из гражданского статуса конкретного собственника недвижимости.

Разобраться, что такое депозит при съеме квартиры в Санкт-Петербурге, труда не составит. На территории данного города действуют стандартные правила съема недвижимости.

При этом нужно будет внимательно отнестись к формированию соглашения, который включает в себя необходимость оплаты депозита.

Чаще всего всевозможные разбирательства в суде возникают из-за непонимания гражданами все основных базовых требований к соглашению.

В свою очередь сторонам договора нужно внимательно ознакомиться с базовыми условиями договора.

Только лишь таким образом возможно будет избежать различных сложностей, всевозможных негативных последствий.

Если же права одной из сторон явно нарушены – необходимо попытаться урегулировать вопрос мирным путем.

Только лишь если по какой-то причине сделать это не удалось – нужно будет обращаться в суд. Досудебное разбирательство строго обязательно как таковое.

Сегодня существуют определенные последствия, связанные с прекращением и неисполнением обязательств, которые ранее были обеспечены .

При отсутствии опыта ведения подобной деятельности по поводу аренды нужно будет обратиться к квалифицированному юристу, риелтору. Нужно лишь помнить, что в данной сфере работает очень много мошенников.

Что значит депозит при съеме квартиры

Перед тем, как приступить к использованию квартиры, нужно будет обязательно разобраться, что такое депозит и для чего его возможно будет законно использовать.

Имеется целый ряд самых разных нюансов, связанных с данного типа суммой. Причем закреплены таковые на законодательном уровне.

Именно теоретическая подготовка позволит избежать самых разных технических затруднений при оформлении документов.

К базовым вопросам, разобрать которые нужно будет заранее, относятся сегодня:

в чем его суть;
отличие от залога;
порядок возврата;
какие могут быть минусы.

В чем его суть

Основное назначение депозита – защита интересов самого арендодателя. Предполагается, что вся сумма такового будет размещена у него самого или же на специальном счете в банке.

Доступ к которому возможно будет получить только лишь при возникновении определенных обстоятельств.

В свою очередь для гражданина, являющегося нанимателем, какой-либо практической пользы такой депозит не несет. В то же время при отсутствии его обычно вообще невозможно снять жилье.

В крупных городах не редки случаи, когда наниматели жилья попросту пропадают и не оплачивают часть стоимости аренды.

А также портят имущество внутри самой квартиры или же за пределами таковой. Например, имеет место затопление.

Именно на такой случай необходимо будет оплатить депозит. Величина такового зависит от стоимости самой квартиры.

Отличие от залога

Существует одна важная разница между залогом и депозитом – это назначение средств, используемых таким образом.

Подразумевает оплату последнего месяца проживания в конкретной квартире или же погашение долга при неожиданном съезде жильцов без предупреждения.

Депозит же имеет более широкое назначение – он может быть использован в качестве компенсации за испорченную бытовую технику, а также для иных целей. Например, если имеет место затопление соседей снизу, другое.

Порядок возврата

Если же какие-либо сложности при аренде квартиры не возникли – то депозит может быть возвращен. Порядок осуществления таковой процедуры может быть различным.

Если договор не заключался и депозит передавался попросту из рук в руки – то возможно попросту передать его обратно аналогичным образом. Иначе обстоят дела в случае, если заключался официальный договор.

В таком случае потребуется воспользоваться , которая выступит в роли официального подтверждения факта передачи средств.

Так как нередки случаи, когда недобросовестные арендодатели или же наниматели обращаются в суд – хотя все условия сделки были соблюдены.

Именно поэтому оптимальным решением будет осуществить расчет безналичным образом. Таким способов вероятность обмана будет исключена.

Видео: различие между Залогом и Депозитом

Так как банки хранят информацию обо всех транзакциях очень длительный период времени. Со всеми тонкостями процесса нужно будет ознакомиться предварительно.

В некоторых городах размер депозита достигает достаточно значительных сумм. Потому нужно быть максимально осторожным.

Какие могут быть минусы

Наличие депозита или же залога имеет множество различных плюсов. В первую очередь касается это именно самого сдающего в залог.

Так как собственник недвижимости будет финансового защищен от возникновения всевозможных сложных ситуаций.

Например, от порчи имущества нанимателем. Возникновение ситуаций подобного типа имеет место. В свою очередь имеются минусы. Сдать жильем таким образом достаточно проблематично.

Так как сумма при наличии депозита соответственно увеличивается при съеме сразу в 2 раза. Выходом из таковой ситуации является оплата депозита частями, по 50%.

Со всеми тонкостями понадобится ознакомиться предварительно. Это позволит избежать самых разных технических сложностей.

Сегодня существует множество самых разных вариантов со съемом квартиры и обеспечением всех обязательств.

По возможности с ними нужно будет разобраться предварительно. Это позволит избежать всевозможных затруднительных ситуаций именно в силу наличия финансового обеспечения.

Аренда жилого помещения – это самый популярный вид взаимоотношений, который возникает между физическими лицами. На первый взгляд, кажется, что если вовремя вносить ежемесячные платежи можно жить себе спокойно и ни в чем себе не отказывать. Однако у владельца есть определенные риски, которым он подвергается при сдаче недвижимости в аренду. К подобным рискам относится повреждение его имущества или приведение в негодность всего помещения в целом.

Как же поступить владельцу, чтобы защитить себя от возможного мошенничества? Для этого многие люди используют страховой депозит, достаточно часто путая его с залогом на недвижимость. В чем разница между этими понятиями, как правильно осуществить свою защиту?

Что такое страховой депозит при аренде квартиры

Понятие «страховой депозит» никаким образом не урегулировано различными нормативными актами. Можно предположить, что оно вытекает из обычаев делового оборота, которые приняты в конкретной сфере деятельности.

Он представляет собой определенную сумму, своеобразный гарантийный взнос, который арендодатель просит у арендатора при заключении договора.

Д анная сумма может потребоваться на случай:

Причинения какого-либо существенного ущерба сдаваемому помещению.
Повреждения мебели.
Уничтожение бытовой техники.

Чаще всего сумма такого платежа приравнивается к одной ежемесячной оплате за квартиру.

Разница между депозитом и залогом

Достаточно часто наймодатели путают два этих понятия, однако на деле оказывается, что суть залога и депозита совершенно разная.

Залог представляет собой определенную сумму, которую будущий жилец должен внести в качестве брони за намерение снять конкретную квартиру. Однако на деле такой способ сейчас не пользуется популярностью, так как вместо него теперь применяется страховой депозит.
Залог, как правило, оплачивается непосредственно при процедуре подписания .
Залог имеет размер стоимости проживания в данной квартире за один месяц. Именно по этой причине его можно использовать в качестве платежа за последний месяц проживания. Со страховым депозитом так поступить нельзя.
Депозит представляет собой определенную страховую сумму, которая может быть использована в случае причинения ущерба имуществу или всей квартире в целом.
С суммы депозита нельзя оплачивать задолженности по коммунальным услугам, а также по предоставлению телефонной линии.

Однако в народе понятие залога и страхового депозита до сих пор считаются чем-то идентичным.

Основные нюансы заключения договора найма жилья

Действующее законодательство никаким образом не урегулирует вопрос по порядку внесения подобного депозита. Именно по этой причине не требуется составление какого-либо отдельного документа при:

Внесении депозита.
Его использовании.
Возврате всей суммы.

Все данные условия должны быть прописаны в составленном договоре аренды между двумя сторонами.

С точки зрения законодательства, а также здравого смысла, стоит отметить, что подобный договор заключается в качестве определенной гарантии обеим сторонам, что их права и обязанности будут надежным образом защищены. Кроме этого, благодаря договору аренды и арендатор, и арендодатель могут защищать свои интересы, если условия документа будут исполняться недобросовестно.

Чтобы соблюсти все требования, предусмотренные законодательством в области оформления и заключения договора аренды, потребуется:

Заключить данный документ в письменной форме.
Внести в один из пунктов отметку о том, что наниматель внес определенный гарантийный платеж. Следует указать следующее:
- Точную сумму.
- Риски, покрываемые подобным платежом.
- Порядок возврата денежных средств.
- Срок подобного возврата.
- Методика определения вреда.
- Порядок разрешения возникающих вопросов и споров между сторонами.
Факт того, что арендодатель получил установленную сумму обязательно нужно зафиксировать письменно . Для этого можно ограничиться только распиской. Однако для проведения такой процедуры лучше всего присутствие двух свидетелей, которые смогут подтвердить, что деньги и правда были получены.
Если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо, потребуется представить кассовый документ, который будет подтверждать факт получения денежных средств.

Случаи, когда договор может быть заключён без страхового депозита

Существует несколько способов, как можно заключить договор без использования депозита или чтобы после получить всю сумму полностью:

Если происходит сдача недвижимого имущества, в котором есть только голые стены, без какой-либо мебели и дорогого ремонта, то арендодатель страховой депозит брать не будет, так как ему нечем рисковать в подобной ситуации.
В остальных ситуациях хозяину квартиры будет совсем не выгодно сдавать свое имущество постороннему лицу, поэтому он требуется внесения определенной указанной им суммы.
Чтобы арендодатель не смог повесить на нового арендатора все долги за прошлых жильцов, нужно перед сдачей попросить его представить справку из местной управляющей компании, о том, что на данной квартире никаких задолженностей по оплате нет.
Кроме этого, можно сделать простые фотографии мебели и всей обстановки, на которых можно будет рассмотреть все существующие на момент подписания договора трещины. В такой ситуации хозяин не сможет настаивать на возмещение подобного вреда, так как он был причинен еще до заселения.
Если нет возможности внести сразу всю указанную сумму по депозиту, то можно договориться со своим арендодателем о распределении страховки на несколько месяцев. В такой ситуация информация о предоставленном депозите будет указана в договоре только после получения хозяином всей требующейся суммы.
Если у арендатора при сдаче квартиры не будет никаких претензий, можно договориться с ним о том, чтобы данная страховка пошла в счет оплаты за последний месяц проживания.
Стоит помнить о том, что информация о внесенном депозите должна указываться в договоре. В противном случае, при его расторжении, возврата страховки можно и не дождаться.

Почему квартиросъёмщики не стремятся вносить его?

Самый главный страх, который пугает большинство квартиросъемщиков, при выплате подобной страховки заключается в том, что он может просто не получить свои денежные средства назад. Большинство арендодателей стремятся оставить эти денежные средства у себя, чтобы за их счет покрыть естественный износ своего жилого помещения.

На основании закона, так поступать нельзя. Поэтому, если арендодатель по каким-либо причинам отказывается возвращать уплаченный депозит, а повреждений по вине квартиросъемщика никаких нет, следует требовать возврата средств, ссылаясь на закон. А если между сторонами был заключен договор, следует обратиться в суд. Довольно часто при сдаче квартиры хозяева не оформляют данный момент официально, чтобы не уплачивать налоги. Тогда обращение в суд будет для него нежелательно, и он может отдать страховку без обращения в профильные органы.

Еще одна частая причина, по которой жильцы не хотят оплачивать депозит – отсутствие лишних денежных средств. В такой ситуации можно договориться с арендодателем о рассрочке этого конкретного платежа.

Каким образом происходит возврат страховки

Существует достаточно распространенная ошибка, заключающаяся в том, что в договоре указывается, будто полученный платеж может использоваться в качестве ежемесячной арендной платы за последний месяц сдачи жилья. Для наймодателя подобный пункт нежелателен, так как это лишает его возможности воспользоваться полученные денежные средства в качестве компенсации за порчу мебели или всего состояния квартиры в общем.
Кроме этого также есть еще один достаточно важный момент, о котором достаточно часто умалчивают наймодатели. Согласно кодексу, вещь должна быть возвращена владельцу в надлежащем состоянии , но с учетом естественного износа. Именно по этой причине наличие подобного износа не является основанием для взыскания внесенной страховки. В качестве примера можно привести следующие ситуации:
- Шторы выгорели на солнце.
- Ковровое покрытие изменило все свои характеристики из-за длительного использования.
- Появились мелкие потертости на обоях.

Все эти ситуации не являются основанием использования внесенной страховки.

Гражданский кодекс Российской Федерации, который полностью регулирует порядок передачи жилплощади во временное пользование, определяет и такое понятие, как страховой депозит при аренде квартиры. Он представляет собой некую гарантию и защиту для собственника объекта недвижимости относительно риска причинения вреда его имуществу. Также депозит поможет в том случае, если арендатор уклоняется от уплаты коммунальных услуг и прочих обязательств.

Такое понятие, как депозит при съеме квартиры, в действующем российском законодательстве полностью не отображено. Существует он исключительно в связи с правилами деловых оборотов в определённых сферах деятельности. То есть при заключении договора собственник квартиры может выдвигать требование относительно внесения определённой гарантийной денежной суммы. Это обусловлено возможным причинением ущерба владельца жилья, то есть порчи бытовой техники, мебели и самого помещения.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Почему не залог

Многие путают страховой депозит с залогом, однако в юридическом значении эти два понятия существенно отличаются друг от друга. Залог — это некая оговоренная сумма, которую арендатор перечисляет собственнику квартиры для того, чтобы подтвердить серьезность своих намерений, представляющая собой аналог бронирования объекта недвижимости. Залог передаётся в момент подписания договора найма и равен арендной плате за один месяц проживания так же, как и страховой депозит.

Страховой депозит — сумма, которая пойдёт в счёт компенсации собственнику квартиры, если нанимателем будет причинён ущерб его имуществу. Нецелесообразно вносить такой депозит, только если арендатор снимает часть квартиры, и при этом владелец будет жить там же. То есть, если сдаётся комната с хозяином. В этом случае собственник будет иметь возможность контролировать действия нанимателя, состояние имущества и требовать своевременной компенсации. В зависимости от размера нанесенного ущерба, выплату можно разбить на несколько месяцев. Но к какому бы соглашению в итоге ни пришли стороны, все это должно быть прописано в договоре аренды.

Передача по договору

Оформление отдельного документа относительно внесения страхового депозита при аренде квартиры не требуется, поскольку он никак не регулируется законодательными нормативными актами. Все пункты соглашения, касающиеся его внесения, должны быть прописаны в тексте самого договора аренды. Если сделка заключается без составления договора, то ни одна из сторон не будет защищена ни от мошеннических действий, ни от недобросовестности другой стороны, поэтому требовать чего-либо друг от друга они не смогут.

Сделка с передачей квартиры во временное пользование на законодательном уровне требует:

Получение денежной суммы можно зафиксировать с помощью расписки или акта приёма-получения денег.

Правила оформления

Депозит при заключении сделки с арендой квартиры — это гарантия честности сторон, которая включена в договор. Четкая сумма внесённого депозита фиксируется в нем цифровым и словесным способом. Если сделка заключается с помощью риэлтора, то он также выступает в роли гаранта и подписывает документ. Это обязывает его принимать участие в дальнейших конфликтах между сторонами, которые могут возникать относительно причинения ущерба собственности, выплаты или возвращения депозитной суммы. Впрочем, это уже включено в стоимость услуг риэлтора.

Передача депозитной суммы может осуществляться посредством наличного расчёта или же через банк. Второй вариант преимуществен, поскольку факт оплаты будет подтверждён квитанцией и банком. При наличном расчёте владелец квартиры должен собственноручно или же между сторонами должен быть составлен акт приёма-передачи этих средств. Факт оплаты желательно зафиксировать и в самом договоре.

Частые ошибки

Нередко депозит используют в качестве арендной оплаты за последний месяц проживания в квартире. Для арендатора это не страшно, а вот собственник жилья это грозит тем, что плату за последний месяц он получит, а причинённый ущерб ему никто не возместит по его же вине. Некоторые арендаторы могут ссылаться на Гражданский кодекс, который гласит, что сданное в пользование имущество должно быть возвращено собственнику в состоянии, учитывающем нормальный износ, то есть не признавать свою вину и отказываясь от компенсации, объясняя все это естественным износом.

К износу предметов интерьера относятся:

Выгоревшие под воздействием солнечных лучей дорогостоящие шторы;

Ненадёжное напольное покрытие, которое износилось и потеряло свои первоначальные качества;

Потёртость на обоях, мебели и прочих предметах в квартире

Если владелец сдаёт помещение в плохом состоянии без мебели, то депозит с арендатора не берётся и в договоре такой раздел не должен присутствовать.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Страховой депозит (Залог за аренду жилья), для чего он нужен при найме жилья (квартиры или загородного дома).

Залог за аренду жилья (страховой депозит) - это распространенная форма защиты арендуемого жилья от негативных последствий. Для того чтобы снять квартиру в Москве , нужно на руках иметь как минимум две суммы месячной оплаты за жилье, если не пользоваться услугами агентства недвижимости при поиске квартиры. Если Вы при поиске квартиры в аренду используете услуги агентства недвижимости, то нужно будет еще оплатить и услуги агентства, которые, как правило, составляют месячную арендную плату. Один платеж идет на оплату за первый месяц проживания, а второй используется в качестве страхового депозита. Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора найма жилья , после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за телефонные переговоры и прочие, оговоренные договором платежи. Если нет задолженностей, квартира и имущество в возвращается в неповрежденном состоянии, то сумма страхового депозита подлежит возврату квартиранту в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита. В быту еще можно услышать такие называния страхового депозита, как «залоговая сумма», «гарантийный платеж», «платеж за последний месяц».

При этом смысл их сводится к одному - при подписании договора коммерческого найма жилья наниматель квартиры помимо оплаты за проживание в квартире за первый месяц, вносит наймодателю еще одну сумму. Как правило, эта сумма равна одной месячной оплате за аренду жилого помещения, и вносится как гарантированный платеж на случай возмещения возможного причинения вреда арендуемому имуществу, а так же служит гарантиями исполнения нанимателем условий и обязательств по договору.

В действующем законодательстве нет точного определения страховому депозиту, что зачастую приводит к спорам о правомерности взимания наймодателем страхового депозита. Относительно законодательства, страховой депозит в аренде квартир можно отнести к договорному способу обеспечения исполнения обязательств на основании договоренностей наймодателя и нанимателя, что регулируется п.1 ст.329 ГК РФ о Способах обеспечения исполнения обязательств. Согласно нормам этой статьи в ГК РФ, исполнение обязательств по договору может быть обеспечено следующими способами - залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством, и другими предусмотренными законодательством или договором способами. Из этих норм ГК РФ следует что, при заключении договора найма жилья, стороны вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения выполнения обязательств, в случае с арендой жилья это страховой депозит.

Но, такая законодательная норма о самостоятельности сторон определять условия использования страхового депозита, казалось бы, должна способствовать решению всех возможных разногласий между наймодателем и нанимателем при определении обстоятельств использования страхового депозита. Но в действительности страховой депозит зачастую вызывает ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем. Большинство конфликтных ситуаций возникает при досрочном расторжении договора найма жилья - наниматель оспаривает правомерность удержания депозита хозяином квартиры, при этом наниматель в большинстве случаев склонен думать о том, что нельзя использовать страховой депозит для погашения задолженностей и причиненного ущерба. Если к этому подходить с точки зрения гражданского законодательства, то данная точка зрения является ошибочной.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ об обязательстве и основаниях его возникновения, при съеме квартиры в аренду по договору коммерческого найма жилья, у нанимателя перед наймодателем возникают обязательства должника, в случае если наниматель причинил вред имуществу наймодателя. Обязательство - один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений. Относительно аренды квартир, согласно ГК РФ, обязательство возникает на основании договора. Исходя из п.1 ст.1064 ГК РФ лицо, причинившее вред или ущерб имуществу гражданина, обязано возместить причиненный вред или ущерб в полном объеме.

Из того, что было выше сказано, следует, что стороны имеют право в договоре найма жилья устанавливать конкретные виды обязательств, в данном случае обязательства по оплате за аренду жилья, и обязательства по возмещению убытков причиненных арендованному жилью и имуществу, и прочих обязательств, для гарантии исполнения которых можно использовать страховой депозит.

Стоит так же сказать о зачислении страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц проживания - предоплата за последний месяц найма жилья и непосредственно страховой депозит в счет обеспечения договорных обязательств это совершенно разные вещи.

Смешивание данных определений в жизни приводит к неправильному обоснованию своих позиций относительно норм права, что в последствии не позволит эффективно защитить свои интересы в спорах при окончании арендных отношений. Сегодня, при сдаче квартир в аренду хозяева квартир, когда узнают, что их квартиранты собираются съезжать, сами предлагают квартирантам доживать последний месяц найма за счет страхового депозита. Таким образом, сумма страхового депозита идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды жилья, вместо страховой суммы на случай непредвиденных обстоятельств. Но все же, для наймодателя, если он берет страховой депозит, безопасней будет не включать его в последний месяц проживания. Лучше будет, когда на момент выезда квартирантов у Вас на руках останется денежная сумма, и в случае неоплаченных счетов либо порчи имущества у Вас будет с чего удержать за ущерб!

Если при заключении договора найма жилья, Вы должным образом не проговорите, и не пропишите в договоре всех условий и возможных последствий, связанных со страховым депозитом, например таких, как:

Условия и обязательства по оплате за найм жилого помещения;

Условия и обязательства по возмещению последствий причинения вреда арендованному имуществу;

Одностороннее досрочное расторжение договора найма жилья;

Прочие условия договора найма жилья.

то в процессе аренды или при ее завершении могут возникнуть конфликтные ситуации, которые разрешить будет крайне затруднительно. Поэтому составление и оформление договора найма квартиры лучше всего доверить квалифицированным специалистам , которые так же помогут в решении спорных и конфликтных ситуаций возникающих в процессе аренды жилья.

Материал подготовлен компанией « »

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?

Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

Суть страхового депозита в том, что арендатор зачисляет на счет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она устанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда и путаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу.

«Заключая сделку по аренде и инструктируя собственников квартиры, мы всегда говорим о том, что страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде, – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке, который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможном причинении ущерба имуществу квартиры арендатором. Расскажу подробнее: годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственника имущества.

«Более корректно называть данный вид платы обеспечительным платежом. Его смысл в обеспечении обязательств нанимателя по бережному обращению с имуществом наймодателя, – говорит Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI. – Взимается он на случай нанесения урона имуществу наймодателя. Возвращается или не возвращается в конце срока найма. Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовой техники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило, взимается в размере 100% месячной платы за наем».

В чем разница между залогом и страховым депозитом?

Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями. Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховой депозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия.

Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказывает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Одним словом, существует два содержания для понятия залога: одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договора аренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаница существует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» в законодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам, которые можно условно поделить на:

Споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды.
Споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходя из конкретной ситуации).

Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как и термина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?

В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма) страховой депозит может использоваться для исполнения обязательств по оплате аренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору. Страховой депозит по своей сути – договорной способ обеспечения исполнения обязательств, а обязательства, согласно ГК, возникают из договора, вследствие вреда и из иных оснований. Стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы за наем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит, отмечает Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills.

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи, но, если это указано в договоре, депозит может быть использован для оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этот вариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиков оказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случае конфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет. Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывались беспроблемно, скорее всего, у них не возникнет желания «отыграться» в последний месяц.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?

Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежа невыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя из сегодняшней практики, депозит, в сегменте экономкласса чаще называемый залогом, является обязательным в большинстве случаев. «Исключением может являться комната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняется это тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества и своевременной оплатой всех счетов», – отмечает Елена Меркуленкова, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость».

«Как правило, обеспечительный платеж не взимается, если квартира «убитая», в основном же всегда наймодатель устанавливает требование о внесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить в договоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядок определения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Как правило, платеж возвращается в день окончания срока найма», – отмечает Олег Серегин.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма. Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется все имущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние, фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранее проверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемой квартире.

Что касается экономии, залог часто разбивается (выплачивается квартирному хозяину арендаторами в течение 2-3 месяцев), срок и порядок внесения этого платежа указываются в договоре: когда вносится, в каких долях (если частями) и в какие сроки вносится каждая часть и т. п. Для удобства можно включить в договор пункт о том, что с письменного согласия наймодателя обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца. Основанием для возврата депозита арендатору будет согласование и подписание сторонами акта возвращения имущества.