Переуступка в сданном доме когда платить деньги. -й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика. Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру.

Как продать квартиру в доме, который еще только находится на этапе строительства, интересуются далеко не единицы граждан нашей страны. Продажа квартиры этого типа не является ничем особенным. Однако сделка купли-продажи жилья в строящемся доме имеет ряд нюансов, которые и отличают эту сделку от продажи квартиры, которая находится в построенном доме.

Квартира в еще не построенном доме – реально ли продать?

Дом, а соответственно, и квартира, которая в нем находится, который еще не принят государственной инспекцией (не сдан в эксплуатацию) считается строящемся. И при этом этап строительства жилья не имеет никакого значения. А чтобы продать квартиру, которая официально считается строящейся, владельцу такого жилья необходимо заключить с потенциальным покупателем (новым владельцем жилья) договор переуступки права требования. Это единственный законный способ продажи недвижимости этого типа.

Особенности договора продажи квартиры по переуступке

1. Прежде всего, стоит учитывать, что договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме всегда основывается на ДДУ. Ведь он идет в качестве дополнения к основному договору, который владелец жилья заключил с застройщиком. В соответствии с этим договором, продать квартиру по переуступке прав – это значит передать покупателю жилья все права и обязанности, которые прописаны в основном договоре, заключенном с ЖСК. Так, например, если продавец, которому принадлежала квартира, задолжал застройщику деньги за жилье, то этот долг автоматически переходит на покупателя такого жилья.

2. Чтобы продать квартиру по переуступке прав в строящемся доме, продавцу необходимо собрать пакет некоторых документов, с которым он должен обратиться в регистрационный государственный орган (Росреестр).

Продажа квартиры по переуступке – список необходимых документов

Паспорта продавца и покупателя.
Если стороны не могут присутствовать на заключении сделки лично, то в этом случае договор могут подписать доверенные лица, у которых есть нотариально заверенные доверенности.
Квитанции об оплате государственной пошлины.
Основной договор с компанией-застройщиком.
Документ, выданный застройщиком, который подтверждает, что третья сторона не против сделки, по которойквартира переходит к другому владельцу.
Документ от застройщика, который подтверждает полную или частичную оплату за продающуюся жилплощадь.
Квитанции, которые подтверждают оплату жилья (особенно, если на покупку квартиры продавцом была оформленаипотека).
Договорпо переуступке прав на квартиру. Он должен быть представлен в трех экземплярах (продавца, покупателя и застройщика).

Обе стороны (продавец и покупатель квартиры) должны сдать этот пакет документов в Росрэестр. В этой инстанции документы проверяются и, если все в порядке, договор переуступки прав регистрируется. Это значит, что документу присваивается свой номер. На этом этапе продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав завершена. Все дальнейшие хлопоты по оформлению документов на квартиру – это забота покупателя.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

Продать квартиру, на которую оформлена ипотека, по переуступке прав, можно точно так же, как и жилье, которое было приобретено на собственные, а не кредитные средства. К слову, квартира, которая покупается таким способом, и на которую была оформлена ипотека, может находиться не только в строящемся доме, но и в построенном доме. Процедура, в принципе, во всех случаях одинаковая. Однако, у банка-кредитора, в котором была оформлена ипотека, могут на этапе заключения договора возникнуть претензии.

Ипотечная квартира по переуступке прав может быть продана только в том случае, если потенциальный покупатель согласен полностью погасить ипотечный кредит прежнего владельца жилья (или оформить на свое имя новую ипотеку в целях погашения старого долга). Когда закрыт ипотечный счет, банк передает в Росреестр информацию о том, что квартира, которую планируют продать таким способом, снята с обременения. Дальнейшая процедура продажи квартиры по переуступке прав происходит в обычном режиме.

Важные моменты

Продать недвижимость, которая находится в строящемся доме путем оформления договора переуступки прав – это один из самых популярных способов сделки купли-продажи. Интересно, что большинство квартир в новостройках продаются таким путем. Стоит учитывать, что сделка, предусматривающая переуступку прав, облагается налогом. По закону, налог оплачивает сторона, которой изначально принадлежит квартира. Но на практике налог оплачивают обе стороны (продавец и покупатель) в равных долях.

Договор, по которому продается квартира, может быть признан недействительным, если в нем не указана реальная сумма, за которую планируют продать жилье. Более того, в интересах покупателя указать реальную сумму сделки. Ведь, как показывает практика, 25% сделок этого типа заканчиваются претензиями между сторонами с последующим судебным разбирательством.

Продать недвижимость, если квартира находится в ипотеке, возможно. Даже, несмотря на требования, что недвижимость не должна быть обремененной. В случае, если на квартиру оформлен кредит, кредитные обязательства переходят на нового владельца жилья вместе с правом собственности на квартиру.

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования. Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта. В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: "Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия - распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию. Договор переуступки - единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте - это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия - неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу. Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком. Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий. Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента). Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма. Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Текст: Елена Денисенко, Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

Сделки по переуступке квартир на рынке строящегося жилья становятся все более популярными. Многие решают воспользоваться предложенной переуступкой, условия которой иногда бывают достаточно привлекательными.

Многих потенциальных покупателей смущает сама процедура переуступки, которая кажется им сложной и опасной. Однако если переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то сделка получается вполне надежной. Для ее совершения потребуется всего лишь пять основных шагов.

ШАГ ПЕРВЫЙ. ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ

Покупателю, решившему заключить договор переуступки (такой человек называется цессионарием), очень важно уяснить, что он приобретает пока что не квартиру, а всего лишь право требования на нее. Соответственно - и все те риски, которые несет любой дольщик. Не стоит надеяться, что человек, переуступающий вам объект (цедент), уже все проверил и убедился в надежности взаимоотношений с этим застройщиком.

Во-первых, он сам мог подойти к заключению договора не слишком ответственно. Во-вторых - там могут быть риски и условия, которые устраивали его, но не устроят вас. И, в-третьих, он может переуступать объект именно по той причине, что обнаружил какие-либо проблемы у данного проекта.

Цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства, поэтому цессионарию следует самостоятельно провести все те действия , которые предписаны покупателю на первичном рынке: от поиска информации о застройщике до проверки самого договора ДДУ.

Если речь идет о типовом жилье, то покупатель на сайте застройщика выбирает объект с интересующими его характеристиками (количество комнат, площадь, этаж и проч.), а дальше попросту фильтрует весь массив аналогичных предложений по параметру цены.

Кстати, здесь есть о чем задуматься и продавцам: выставив цену на свою квартиру всего лишь на несколько тысяч рублей ниже самого дешевого на данный момент предложения, вы автоматически поднимете свой объект на первое место как в формальном списке на сайте, так и в рейтинге привлекательности для покупателей

ВАЖНО

Как правило, на сайтах большинства застройщиков есть отдельные списки квартир, продающихся по переуступке, либо пометки «переуступка» в общем списке экспозиции. Оптимальный по цене вариант легче всего найти именно там

ШАГ ВТОРОЙ. СМОТРИМ УСЛОВИЯ ДДУ

На этой стадии нелишним будет привлечь к работе профессиональных юристов. Следует учитывать, что в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

Переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Нелишним будет в очередной раз напомнить: если вы выбирали объект, ориентируясь на данные с сайта застройщика, обязательно внимательно сличите условия, прописанные там, с теми, которые указаны в ДДУ, - нередки случаи, когда они различаются в критично важных для покупателя моментах. К примеру - в заявленных сроках строительства или передачи объекта.

ВАЖНО

Даже если вы покупаете квартиру по договору переуступки прав требования, необходимо будет проверить сам текст ДДУ, и лучше всего с привлечением независимых экспертов

ШАГ ТРЕТИЙ. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Если результат двух предыдущих шагов вы сочли удовлетворительным, то теперь пора идти в офис к застройщику, поскольку переуступка производится с его участием.

Теоретически договор цессии может быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Однако на практике в подавляющем большинстве в ДДУ существует пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Чаще всего этим согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях - взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или - по соглашению - стороны делят их между собой. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Первое, что должно быть ясно из текста документа, - кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя - с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

ВАЖНО

В договоре переуступки необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. ПОДАЕМ ДОКУМЕНТЫ В РОСРЕЕСТР

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, смотрите в справке.

Справка БН

Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии показать

Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве - предоставляют обе стороны договора.
- Документ, удостоверяющий личность - оригинал.
- Документ об уплате государственной пошлины - оригинал и копия.
- Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве - оригинал; возвращается после проведения государственной регистрации.
- Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями. Если он совершен в простой письменной форме - оригинал, не менее двух экземпляров; если он нотариально удостоверен - не менее двух экземпляров, один из которых оригинал.
- Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов - брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда - не менее двух экземпляров копий).
- Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным (оригинал и копия).
- Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства - оригинал и копия.

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика.

Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

ВАЖНО

Проверьте, не осталось ли за цедентом долгов по выплатам в рамках договора долевого участия - после заключения договора переуступки все эти обязательства перейдут к вам

ШАГ ПЯТЫЙ. ПРОИЗВОДИМ РАСЧЕТЫ

Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья. Расчет может быть проведен перечислением оговоренной суммы на счет, через банковский аккредитив или до сих пор самым распространенным способом - через банковскую ячейку.

После получения денег цедентом вся сделка по договору цессии считается завершенной.

Лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства.

До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье.

При этом покупатель обладает правом реализации квартиры в строящемся доме. При возникновении указанной ситуации, то есть, при передаче права требования, происходит процедура, именуемая переуступкой, либо цессией.

Специфика приобретения недвижимости

Переуступка квартиры в строящемся доме – явление достаточно редкое. Сделка такого рода – в некоторой степени сложный процесс, регулируемый нормативно-правовыми актами.

При проведении указанной процедуры самостоятельно необходимо знать некоторые ее нюансы и особенности.

Юридические аспекты

В настоящее время сделка по переуступке прав собственности на квартиру в недостроенном доме регулируется настоящим Гражданским Кодексом, а также , защищающим права покупателей от возможных притязаний со стороны недобросовестных застройщиков.

Это обусловлено тем, что еще в недавнем прошлом покупка недостроенного объекта несла для покупателя определенный риск.

Для оформления сделки подобного рода существует два типовых образца договоров – старый и новый. Единственное отличие указанных документов – сроки, в соответствии с которыми покупатель вступает в права собственности.

Согласно указанному документу все права, которые находились у первоначального инвестора, будут переданы покупателю.

После того, как строительство дома будет завершено фактически, лицо, обладающее правом требования, становится полноценным собственником новой квартиры.

Подготовка документов

В пакет документов, которые необходимы для совершения сделки, входят следующие:

согласие застройщика на переуступку прав, оформленное в письменной произвольной форме;
документы, способные подтвердить личности сторон, участвующих в сделке;
непосредственно сам договор;
документы, подтверждающие право инвестора на недостроенное жилье;
договор об участии в строительстве.

Договор цессии

Договор уступки прав, то есть, цессия, подразумевает составление его согласно следующему образцу:

полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
полное наименование предмета составленного договора;
перечисление обязанностей и прав сторон;
денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
подписи сторон.

Можно ли самостоятельно?

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Возможно ли это? Насколько сложна процедура?

Переуступка прав собственности не является излишне сложной задачей и проведение ее вполне допустимо без помощи юристов.

Однако, существует ряд определенных рисков, которые могут нанести покупателю строящегося жилья ощутимый финансовый урон.

Соответственно, для того, чтобы провести сделку наиболее грамотно, а также обезопасить в себя в значительной мере, рекомендуется все же получить консультацию грамотного специалиста.

Особенности расчета

Наиболее важным нюансом при произведении расчетов, согласно которым определяется окончательная стоимость сделки, является проверка, которую покупателю необходимо провести в отношении продавца.

А именно: в том случае, если первоначальный инвестор задолжал застройщику какую-либо сумму и умолчал об этом, долг автоматически списывается на покупателя.

При проведении окончательного расчета, то есть, передаче денег от покупателя к продавцу, первому необходимо максимально обезопасить себя, чтобы избежать потери денежной суммы.

Для этого осуществлять передачу финансовых средств следует исключительно тогда, когда вступит в силу договор уступки.

Подводные камни

При проведении такого рода сделки, как , покупателю необходимо знать следующее: в том случае, если застройщик объявит о банкротстве и, соответственно, строительство будет приостановлено на неопределенный срок, в минусе останется исключительно лицо, которое приобрело право на жилье.

Лицо же, которое уступило свое право требования, не несет никакой ответственности за наступление ситуации подобного рода.

Как обезопасить себя?

Для того, чтобы максимально обезопасить себя, а также снизить риск возможных убытков, сторонам необходимо следовать исключительно одному основному правилу: как можно более тщательно проверять документацию, а также пункты договора уступки.

На видео о рисках приобретения жилья по переуступке в новостройке

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования - покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка - что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки - продавец и покупатель - называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
Переоформление прав - трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке - многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

Оповестить о своем намерении строительную компанию.
Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
Получить выписку из ЕГРП.
Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права - переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке - один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке - процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.