Правильный договор с риэлтором на продажу квартиры. Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости. об оказании риэлторских услуг
Существуют такие темы – если не вечные, то, по крайней мере, очень «долгоиграющие», актуальные постоянно. К их числу точно можно отнести взаимоотношения клиента и его риелтора: пока существует вторичный рынок, необходимость продавать свои квартиры, люди будут данным вопросом интересоваться. Сегодня мы решили поговорить о базовом в этом вопросе документе – агентском договоре.
Если продажа осуществляется без агента, у нее нет комиссии
Является ли эксклюзивный исследовательский мандат или нет. Приобретатели доверяли мандат на поиск одному агентству, но обратились в другое агентство с просьбой о покупке имущества, представленного первым. Учитывая, что операция была заключена через это первое агентство, судьи приказали им выплатить ему его комиссию. Но Кассационный суд осудил это решение, заявив, что покупатель обязан только выплатить вознаграждение агенту, через которого совершена сделка, даже если ранее имущество было выплачено ему представленный другим.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Разумная гибкость
Прежде чем начать разбирать договор по пунктам, пара слов «в общем». Любой человек, когда-либо бывший (или пытавшийся быть) клиентом риелторской компании, знает, что всякое агентство имеет заранее подготовленные «рыбы» договоров. Возможно ли что-то заменить в них? Или всякая попытка корректировки будет отвергнута?
Шаг четвёртый. Возможные минусы
С рассказами, когда человек, заинтересованный в доме, квартире или коттедже, заплатил гонорар за бронирование и никогда не видел денег или имущества, он повредил сумку в последние годы. В доме не было столько же сложного залога. Как пара, сделавшая депозит в размере 60 тысяч крон за полмиллиона чатов. Имение не приходилось продавать, она предлагала его на своем сайте, и они не видели своих десятков тысяч. Более счастливыми были мужья, которые сражались месяцами в своем доме. Только когда их история была опубликована в Интернете, компания недвижимости вернулась к ним.
Ответы, полученные « » у уважаемых экспертов рынка, сводились к тому, что политика «либо клиент подписывает предлагаемый нами документ, либо убирается вон», во-первых, незаконна. «Договор на оказание агентских услуг, как и любая другая сделка, является соглашением двух и более сторон, заключаемым при их свободном волеизъявлении», - отмечает Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости . Иными словами, участники происходящего здесь абсолютно равноправны – каждый может предложить что-то свое или отвергнуть предлагаемое другой стороной. А во-вторых, попытки «прессовать» потенциального клиента еще и неразумны. Во всяком случае, в нынешних условиях, которые Евгений Страхов деликатно именует «некоторой стагнацией на рынке недвижимости, когда для любого агентства каждый клиент на вес золота».
Договор об оказании риэлтерских услуг
Затем, с помощью эксперта по строительству, он узнал, что в доме плохо развивается, плюс нет разрешения на строительство, а также были другие черные здания, не перечисленные в кадастре. Но с профессиональной точки зрения, компания по недвижимости снова отказалась платить сложный депозит. Наконец, после найма адвоката, женщина была успешной, когда она восстановила половину аванса.
По словам адвокатов, все это бесполезно. Если вы хотите купить недвижимость и если агентство недвижимости входит в качестве брокера, нет необходимости подписывать договор о бронировании или платить пошлины. Соглашение о резервировании имеет свое место в бизнесе недвижимости, поскольку продавец и покупатель являются определенным залогом. Точно так же, как законное требование продавца о выплате безотзывного депозита за бронирование, напротив, с точки зрения покупателя на месте, настаивает на том, чтобы резервный депозит был обратимым.
К счастью, большинство агентств во взаимоотношениях с клиентами придерживаются разумной гибкости. «В нашей компании агентский договор максимально упрощен и прозрачен для клиентов, поэтому претензий обычно не возникает, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» . – Какие-либо дополнения и пожелания можно отобразить в дополнительном соглашении. В то же время сама форма договора, как правило, является установленной, правки для клиентов не вносятся. Возможны лишь незначительные корректировки, и то не всегда». «Каждая сделка имеет свои особенности, для описания которых в договоре может существовать раздел «Особые условия», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» . – Если такой раздел отсутствует, то может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора. Все, что обсуждалось устно, все разумные и выполнимые пожелания клиента, обязательно должны быть зафиксированы в письменной форме в данном дополнительном соглашении».
Это имеет место, если речь идет только о двух сторонах - продавце и покупателе. Другое дело, когда брокер, как правило, агент по недвижимости, участвует в торговле, - объясняет Владимир Фаджставр, пражский юрист рынка недвижимости. После организации экскурсии по объекту недвижимости и предоставления базовой информации агентство недвижимости представит свое собственное соглашение о бронировании, которое часто является законным пазлы. Он содержит обязательство покупателя заключить договор купли-продажи с третьей стороной, которая вовсе не является стороной договора - продавцом и обязательством по внесению безотзывного вклада, который затем будет использоваться в качестве депозита по цене покупки.
На важный (не побоимся этого слова, психотерапевтический) аспект проблемы обращает внимание Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» . «Наша компания лояльно относится к клиентам, и в большинстве случаев мы готовы пойти на некоторые уступки при условии, что наши интересы не будут ущемлены, - говорит он. – Чаще всего клиенты вносят незначительные изменения в формулировки: они не несут особой смысловой нагрузки, однако человек чувствует себя комфортнее при заключении договора, который он скорректировал «под себя». Изменения нередко касаются срока и формы оплаты агентского вознаграждения. Например, в нашем типовом договоре говорится, что клиент обязан выплатить нам комиссию в день подписания договора купли-продажи. Однако при этом мы нередко идем навстречу и соглашаемся на расчет, например, в день государственной регистрации права на жилье».
На самом деле, однако, большинство агентов по недвижимости, по соглашению с продавцом, будут платить свою комиссию, - говорит адвокат. Агент по недвижимости защищает интересы своего клиента - продавца, покупатель должен знать об этом и оказывать давление на депозит депозита, из которого он жив. Если покупатель имеет заинтересованность в собственности, он может перейти к заключению договора непосредственно с продавцом. Например, контракты на будущий или прямой договор купли-продажи.
Всегда стоит подождать и посмотреть фактические и юридические обстоятельства сделки, а затем заключить любой контракт, - говорит Фаджставр. Важное значение имеет осмотрительность. «Если не все основные сведения известны, то на месте можно договориться в условиях контракта, которые гарантируют клиентам условия, при которых они могут отказаться от договора без штрафа», - добавляет Файставр.
Цена: все цифры открыты!
Вопрос цены недвижимости, вероятно, самый главный: каждого продавца более всего интересует, какую сумму он выручит от продажи своей собственности. Традиционно цифра определяется так: владелец недвижимости озвучивает свои пожелания, а риелтор изучает аналогичные предложения на рынке – чтобы определить, насколько эти пожелания реальны. Если стороны приходят к консенсусу – квартира выставляется в продажу по согласованной цене.
Если агент по недвижимости вынужден продать недвижимость, или если он только плохо фиксирует и часто платит за нелепо высокие вклады, они юридически не повезло. При любых обстоятельствах мы всегда следуем подписанным и действующим контрактам, которые были подписаны обеими сторонами. При одностороннем расторжении договор не может быть отменен, за исключением известных юридических причин.
Покупатели должны понимать в этих случаях, что компании по недвижимости являются их коллегами, а не представителями, и пытаются защитить себя и свои интересы. В перчатках с ними не будут лечиться. Это должно быть в письменной форме. Помните, что только контракт, включенный в эту форму, действителен и эффективен!
Как все это отражается в договоре? На наш взгляд, тут возможен только один вариант – все цифры называются и прописываются. Т.е. указывается, что квартира продается за, например, 9 млн руб., 200 тыс. составляет комиссия агентства – соответственно, продавец получает на руки 8,8 млн.
Если уважаемому читателю кажется, что все это азбучные истины и иначе просто быть не может – вынуждены разочаровать: еще как может! Есть на рынке агентства (причем весьма крупные, их представители любят заседать во всяких риелторских комиссиях по этике), которые в своем договоре трактуют цену как сумму, которую клиент получит. Квартира же при этом может выставляться за сколько угодно. Если пользоваться приведенными в предыдущем абзаце цифрами, то объект выставят за 9,5 млн – из них владелец получит все те же 8,8 млн, а комиссия агентства составит уже 700 тыс. «Маленькую» деталь, что повышение цены на «пол-лимона» «немного» снижает ликвидность квартиры, агентство старательно не замечает.
Контракт должен быть подписан обеими сторонами, то есть вы и агент, который будет действовать от вашего имени. Хорошо знать, что посредник не должен действовать лично. Некоторые действия могут возлагаться на других под его руководством. Степень, в которой посредник должен иметь дело с ними, должен быть как можно более широким.
Обратите внимание, что эксклюзивная оговорка может быть включена в договор с брокером. Такая оговорка будет заключаться в том, что в течение срока действия контракта вы не сможете доверить другому лицу, осуществляющему посреднические действия в отношении того же имущества. Поэтому внимательно прочитайте соглашение, прежде чем подписывать его.
Свобода маневра
По поводу цены в договоре нам осталось сказать еще две вещи. Во-первых, официально в России единственным законным средством платежа является наш родной рубль – что не мешает нашим согражданам горячо любить и другие валюты. Доллар, к примеру. Среди опрошенных нами экспертов категоричность проявил лишь Алексей Шленов («МИЭЛЬ») – по его словам, все цены фиксируются исключительно в рублях и расчеты осуществляются в них же. Остальные специалисты были не столь безапелляционны.
Во-первых, следует подчеркнуть, что посредник не имеет права требовать, чтобы вы заплатили комиссию до совершения договорных действий, например, во время подписания контракта. Комиссия должна быть доработана для транзакции в результате личных усилий агента, а не только для совершения сделки.
Агент не может требовать комиссию даже при подписании предварительного договора. Если одна из сторон выйдет из сделки после ее подписания, посредник не будет иметь права на вознаграждение. Это элемент экономического риска, который посредник предпринимает в рамках своего бизнеса.
«Валюта, в которой идут взаиморасчеты, согласуется между покупателем и продавцом», - выражает эту точку зрения Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс» . «Можно привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по официальному курсу на момент платежа, - добавляет Роман Трубецкой, руководитель московской коллегии адвокатов «Талион» . – Это не запрещено законом». Главная проблема тут, однако, не столько в возможности или невозможности выставить цену, сколько в том, что найти покупателя, согласного рассчитаться долларами или евро, будет очень непросто. Нынешнее состояние рынка как-то совершенно не располагает к подобным капризам.
Г-н Адам, чтобы купить небольшую студию, решил воспользоваться услугами агентств недвижимости. Было подписано соглашение с брокером, и была определена сумма его заработной платы. Через месяц брокер нашел квартиру, в которой ожидали ожидания г-на Адама. Г-н Адам подписал с владельцем квартиры предварительное соглашение, затем, после завершения всех формальностей, заключительный договор купли-продажи и получил ключи от квартиры. Только тогда он заплатил брокеру комиссию, которой он был обязан.
Помните, что в договоре предусмотрены условия оплаты комиссии. Может оказаться, что после расторжения договора придет продажа квартиры, которая произошла только через посредника. Какова проблема комиссионных платежей? Такие вопросы должны обсуждаться и включаться в контракт.
Второй момент – цена, которую риелтор и его клиент так старательно согласовали (см. предыдущую главу), – это всего лишь сумма, которую они хотят получить. «Конечную цифру, за которую объект будет продан, не знает никто, кроме рынка», - справедливо отмечает Оксана Каплина, административный директор компании «Хирш» . По этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативного изменения цены – разумеется, не самим риелтором по своей воле, а по согласованию с клиентом. Обычно технически это делается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.
Соглашение с посредником может быть заключено как на фиксированные, так и на неопределенные периоды. Этот договор на неопределенный срок заканчивается посредником, осуществляющим сделку, указанную в договоре. В контракте на неопределенный срок важно зарезервировать возможность досрочного расторжения договора.
Хотя зачастую посредники фиксируют в контракте, что в случае досрочного расторжения договора, вы будете обязаны платить так называемые. договорного штрафа, вы не должны соглашаться на такую запись. Такая оговорка является незаконной договорной оговоркой. Одним словом, это запрещено!
Не гонимся за дешевизною
О том, что размеры комиссии риелтора должны быть четко прописаны в договоре, мы уже сказали. Теперь остается уточнить, как рассчитывается эта сумма. В принципе, подхода тут существует два – любо берется процент от суммы сделки (2-3%, иногда доходит до 7 и даже 10%), либо устанавливается фиксированная сумма (например, 200 тыс. руб.). Споры о том, какой метод более правильный, ведутся давно – и без выраженного успеха каждой из сторон. Сторонники фиксированных тарифов говорят, что в коммуналке с 10 соседями иной раз значительно труднее, чем отдельную двухкомнатную квартиру – так что вознаграждение, выраженное в процентах, окажется тут несправедливым. Их оппоненты возражают, что риелтор продавца должен быть со своим клиентом «в одной лодке», т.е. кровно заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимальной цене. А лучший способ добиться этого – привязать размер вознаграждения к этой цене…
Одним словом, вопрос остается открытым. «Формирование размера комиссии – в абсолютных цифрах или в процентах – определяется каждым риелторским агентством», - говорит Наталья Шаталина, заместитель гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам . Возможны и «комбинированные» варианты. Например, такой, о котором упоминает Анна Чижова («Домус финанс»): «3% от стоимости квартиры, но не менее 150 тыс. руб.».
Так что потенциальный клиент агентства может выбирать и торговаться. Единственное, на что хотел бы обратить внимание автор, – вопрос о размере комиссии все-таки вторичен по сравнению с прочими. К примеру, хороший риелтор предлагает организовать продажу вашей квартиры за 200 тыс. руб., а плохой – за 150 тыс. Если первый сумеет выжать за объект тысяч на 300 больше, это с лихвой компенсирует разницу в 50 тыс. руб. за работу…
Сегодня, к счастью, рынок в этом смысле чистый – за требуемые деньги агентства действительно предоставляют полный объем работ. «В перечень услуг, которые покрываются комиссией, входит выставление объекта в рекламу, показы квартир, - перечисляет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – А также сбор всех справок и документов, необходимых для данной сделки. Далее – принятие аванса, подготовка к сделке, составление договоров, проведение самой сделки, помощь при взаиморасчетах и закладке денег, контроль регистрации, получение документов после регистрации, фактическая передача квартиры и получение ключей».
Разумеется, иногда клиенту требуется что-то совсем нетиповое. Например, утеряны документы о собственности – надо восстанавливать. Или наследники несколько лет проживали в квартире умерших родителей, не заботясь о юридическом оформлении наследства. В подобных случаях агентство готово помочь – но, конечно, это будет уже за дополнительные деньги.
И еще детали
Обратим внимание еще на несколько пунктов, которые обязательно должны быть в договоре. Обычному человеку они могут показаться избыточными – вроде и так всем все ясно. Однако отсутствие этих данных в документе делает его юридически ничтожным – соответственно, вы не сможете обратиться с ним в суд в случае каких-либо проблем.
Итак, в договоре должны быть:
- информация о дате и месте составления;
- перечисление сторон. Для клиента (физического лица) указываются паспортные данные. Для агентства (юрлица) – сведения о регистрации. При этом от имени юрлица имеет право выступать только генеральный директор либо его заместители. Поскольку в крупных агентствах недвижимости первые лица вряд ли станут подписывать все заключаемые договоры – тот человек, который ставит подпись (например, начальник отдела) должен иметь доверенность;
- в договоре четко прописывается предмет – продажа квартиры. Причем объект должен быть назван так, чтобы избежать всяких недоразумений по поводу того, что это за квартира. Так что обязательно указание адреса и метража;
- в договоре обязательно должен быть указан срок его действия;
- также обязательны пункты о том, как и в каких случаях стороны могут расторгнуть договор и какие последствия при этом наступают. Весьма распространенная ситуация – клиент передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен агентству. У агентства же другое мнение: какую-то работу оно выполнило, расходы (на рекламу) понесло…
Резюме от портала
Нелюбовь наших людей к «бумажкам» хорошо известна: многие подписывают документы не глядя. И хотя рынок недвижимости в последние годы стал заметно чище, откровенного криминала там нет (или, по крайней мере, «работают» эти люди не в легальных риелторских агентствах), совсем расслабляться клиенту не стоит. Как минимум внимательно прочитать и понять написанное. А если что-то не нравится – отправляться на поиски другого агентства. Благо недостатка в них не наблюдается.
В последние двадцать пять лет (не считая период дореволюционной России) развитие получили различные агентства недвижимости.
И если в ранние годы механизм взаимодействия с агентствами клиентам был не до конца понятен, то в настоящее время активно используют договор с агентством недвижимости.
Риелторы используют договор в целях своей безопасности. Так как плата за услуги агентства немалая, есть риск невыполнения своих обязательств клиентом.
С другой стороны, люди, не имеющие знаний законов страны, нередко становится жертвами условий, противоречащих российскому законодательству. Чтобы избежать всех ошибок, в этой статье рассмотрим нюансы заключения соглашения.
Выбор агентства недвижимости
Для того, чтобы исключить все риски необходимо вначале убедиться в надежности выбранной фирмы. Организация должна быть официально зарегистрирована в государственном реестре. Клиент вправе запросить у агентства соответствующую выписку (для юридических лиц выписка ЕГРЮЛ предоставляется бесплатно).
Клиент может избрать крупнейшее агентство недвижимости в регионе и вопрос в надежности будет решен. Также если фирма крупная, это говорит о качестве предоставляемых услуг.
Если риелтор профессионал своего дела, то высока вероятность заключения удачной сделки и правильности оформления всех документов.
Специфика договора с агентством недвижимости
Договор с агентством носит типовую форму. Хотя имеются моменты, присущие только такому соглашению.
В договоре прописано:
Список услуг, предоставляемых риелтором. Агентство может не только выполнять действия, связанные с заключением сделки, но и брать на себя всю бумажную волокиту.
Вознаграждение за предоставляемые услуги. Обычно фирмы недвижимости устанавливают точную сумму оплаты. Иногда деньги рассчитываются в процентах от рыночной цены недвижимого имущества. Также необходимо уточнять, берется ли плата за дополнительные услуги.
Срочность документа. Правила продления.
Обстоятельства расторжения. Бывает, что клиент недоволен качеством предоставляемых услуг или агентство недовольно поведением клиента.
Ответственность и обязательства сторон, заключающих договор. В двухстороннем соглашении ответственность должна быть равной.
Информационные данные сторон, их полные реквизиты, имена, фамилии, телефоны, адреса.
Перечисление документов, справок и других бумаг, переданных агентству, зависит от того продает человек имущество или покупает.
При заключении договора с агентством недвижимости, клиенту всегда необходимо быть внимательным (обычно люди, которые хотят продать или купить недвижимость, самостоятельно договора не составляют).
Если в договоре есть текст мелким шрифтом, то стоит тщательно изучить его. Обычно мелко прописывают наиважнейшие детали. Как видно из практики, невнимательность может привести к печальным последствиям.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора с агентством недвижимости, вариант которого можно скачать бесплатно.
