Недвижимость в кредит: потребительский кредит и залог. Потребительский кредит на квартиру – плюсы и минусы

Стать собственником жилья можно несколькими способами. Например: получить в наследство, накопить необходимую сумму или воспользоваться услугами кредитных организаций и взять кредит. Родственники с жильем есть не у всех, деньги копить сложно и долго, поэтому наиболее реальный способ отпраздновать новоселье – подписать с банком кредитный договор.

Человеку далекому от экономической сферы, сложно разобраться в банковских продуктах, которые рекламируют в СМИ. Часто люди ведутся на заверения банков о низких процентных ставках и шикарных условиях, попадая в неприятные ситуации, которые ведут к финансовым потерям.

Как разобраться в основных видах кредитования? В чем отличие потребительского кредита от ипотечного? Попробуем разобраться вместе.

Потребительский кредит на квартиру – плюсы и минусы

Для рассмотрения заявки на получение потребительского кредита, банки требуют минимальный пакет документов, в который входит справка о зарплате, копия паспорта, плюс может понадобиться справка о составе семьи. В зависимости от доходов, рассчитывается возможная сумма кредита. При наличии недвижимого имущества, которое может служить залогом по кредиту, сумма будет значительно увеличена. Например, при залоге квартиры, банк может выдать до 80% от её оценочной стоимости.

Покупка нового жилья на средства, полученные по потребительскому кредиту, имеет свои положительные и отрицательные стороны.

К плюсам можно отнести:

минимум документов для рассмотрения заявки на кредит;
отсутствие контроля со стороны банка за расходованием кредитных средств;
возможность нецелевого использования полученного кредита.

Следует отметить, что крупные игроки банковского сектора экономики не выдадут кредит, ежемесячные выплаты, по которому, будут превышать 30-50% от заявленной зарплаты, несмотря на ликвидный залог и наличие поручителей. В основном, верхняя планка находится в районе 750 000 рублей, в очень редких банках максимальная сумма потребительского кредита может достигать трех миллионов рублей. Банки страхуют себя от недобросовестных заемщиков, так как процент невозвратов по потребительским кредитам очень высок.

К недостаткам потребительского кредита относят:

высокие проценты;
сравнительно небольшие сроки кредитования: в среднем от одного до трех лет, в редких случаях – 5 лет;
жесткие штрафные санкции за несвоевременную оплату ежемесячных платежей;
банк редко идет на предоставление «банковских каникул», рассрочки платежа и пересмотр порядка выплат.

Можно сделать вывод, что потребительский кредит подойдет для покупки автомобиля, мебели и крупной бытовой техники, а для покупки жилья его используют в редких случаях.

Различия ипотечного и потребительского кредитов

Основное и самое важное отличие потребительского и ипотечного кредита, заключается в том, что банк, выдавая ипотечный кредит, оценивает ликвидность, приобретаемого жилья. Рассматриваются все риски, проверяется застройщик и только после взвешенной оценки, объект получает одобрение на ипотечное кредитование. Выдача же потребительского кредита не предусматривает какие-либо проверки и оценки со стороны банка. Все риски ложатся на получателя кредита. Понятно, что ипотечный кредит можно потратить только на покупку жилья, которое одобрил банк.

Выдавая ипотечный кредит, банк рассчитывает на длительное сотрудничество с клиентом, поэтому штрафные санкции по ипотеке мягче. Банки часто идут навстречу своим клиентам и пересматривают порядок выплат, предоставляют рассрочку и «банковские каникулы». Процентная ставка по ипотечным кредитам около 10-15% годовых, а для потребительских кредитов около 14-25% и более годовых.

Ипотечное кредитование не нуждается в поручителях или дополнительном залоге, но необходим первоначальный взнос. Банки требуют большой пакет документов для рассмотрения заявки на кредит и обязательного страхования, приобретаемого жилья. Страховка — это скорее плюс, чем минус.

Что касается возраста заемщика, то потребительский кредит выдается физическим лицам с 18 лет. В редких случаях банк устанавливает нижний возрастной предел в 21 год. Ипотечный кредит, в основном, выдаётся гражданам, достигшим возраста 25 лет. Верхний предел ограничений по возрасту также различается: для ипотеки это приблизительно 60 лет, а потребительский кредит может взять человек в возрасте до 65-70 лет.

В чем же выгода?

Рассмотрев все достоинства и недостатки потребительских кредитов при покупке жилья, можно сделать логичный вывод, что они невыгодны и рискованы. Но существует ряд ситуаций, когда этот вид кредитования может стать хорошим вариантом при покупке недвижимости. Когда собрана практически вся сумма на приобретение заветных квадратных метров и не хватает совсем чуть-чуть (10-15 % от полной стоимости объекта недвижимости), потребительский кредит станет хорошим решением. Преимущества: деньги можно вернуть в течение небольшого периода времени, а недостающую сумму получить с минимальными временными и финансовыми затратами. Можно отпраздновать новоселье в ближайшее время, а не копить деньги еще несколько лет.

Потребительские кредиты выгодно брать, при условии, что вы абсолютно уверены, что сможете вовремя вернуть деньги, при этом ежемесячные платежи не лягут на бюджет непосильной ношей. Будьте готовы к тому, что переплата по кредиту может достигать размера, выданной суммы. И в заключение несколько советов: рассчитывайте свои силы и не полагайтесь на гипотетические поступления денежных средств. Прагматизм в данном вопросе должен быть максимальным! Берите кредиты только в той валюте, в которой получаете заработную плату. Зависимость от курсовой разницы многих хороших людей привела к финансовому краху.

Чем отличается потребительский кредит от ипотеки? Какие существуют риски такого способа кредитования и как обезопасить себя от просрочки?

Время чтения: 7 минут

Потребительский кредит сокращает срок ожидания жилья на 3-5 лет, но подходит лишь тем, кто уже имеет 70-80% средств, необходимых для покупки

Люди старших поколений помнят, сделать крупную покупку без накопления сбережений было невозможно. Так порой годами откладывались деньги на холодильник, мебель, телевизор, машину и отдых. Но в XXI веке на смену накопительству пришло кредитование. С его помощью вы купите нужную вещь сразу. Вот только отдавать долг придется несколько лет, параллельно выплачивая банковские проценты.

Потребительский кредит в рублях удобен тем, что в период резких колебаний курса вы сэкономите. По такой схеме часто покупают не только телевизор или автомобиль, но и квартиры (не путать с ипотекой!).

Что такое потребительский кредит?

Итак, давайте разберемся, что есть потребительский кредит и в чем его отличие от других видов кредитования. Начнем с того, что выдается он для целей, не связанных с развитием бизнеса. Его можно взять на любую покупку, и жилье здесь – только один из вариантов. Потребительское кредитование, в отличие от ипотеки, не является профильным.

Каждый предлагает займы на своих условиях, поэтому выбирая кредитное учреждение, обратите внимание на:

процентные ставки;
сроки погашения;
какая максимальная сумма;
рассрочка платежа;
предусмотрены ли штрафы за просрочку.

Потребительские кредиты выдают гражданам не моложе 18 лет (в некоторых случаях – 21 года). Верхний возрастной предел колеблется от 55 до 70 лет.

Что касается суммы, то она не так велика, как ипотечные займы - до 500-750 тысяч рублей. Исключения - Сбербанк и , которые выдают кредиты до 3 миллионов рублей. Если клиенту нужна крупная сумма, у него могут потребовать залог или найти поручителя, который разделит ответственность с заемщиком.

Получить потребительский кредит несложно - прийти в банк и предоставить необходимые документы. В каждом учреждении свои требования, с которыми можно ознакомиться на официальных сайтах.

Для оформления кредита в достаточно предоставить справку о доходах, анкету с подписями заемщика и поручителя, копии всех страниц паспортов. Коммерческие банки требуют те же документы, что и для получения ипотеки, а в ряде случаев – еще и данные о семье. Дальше собранные бумаги поступают на рассмотрение кредитного комитета. В случае одобрения подписывают договор залога, и гражданин получает наличные.

Потребительский кредит и его отличия от ипотеки

В отличие от ипотеки, потребительский кредит выдается на более короткий срок, но не требует залога

Срок. В отличие от ипотеки, которая выдается до 20 и более лет, потребительские кредиты погашаются в течение одного-трех, редко – пяти лет.

Процентные ставки. Готовьтесь к тому, что ежемесячно придется выплачивать суммы, значительно превышающие выплаты по ипотеке. Чем большую сумму получает заемщик, тем существеннее переплата.

Процентные ставки по потребительскому кредиту более высокие. Если при ипотеке они варьируются в пределах 12-15%, то потребкредит выдается под 15-22% и выше.

Залог. Как залог принимаются автомобиль, другая квартира или загородная недвижимость. В этом состоит еще одно отличие потребительского кредита от ипотеки, где в залог берется недвижимость, на которую оформляется заем.

Залог должен на 10-15% покрывать стоимость кредита. От этого зависит сумма, которую банк сможет ссудить заемщику. Особенно охотно в качестве залогового имущества принимается недвижимость. Под нее можно получить сумму, которая составляет 70-85% стоимости квартиры.

Целевое назначение. Заемщик в праве распоряжаться суммой по собственному усмотрению. Ему не нужно отчитываться перед банком в своих тратах, и в этом есть преимущество. Ипотечники, напротив, подотчетны банку, в котором получают кредит, и могут потратить деньги только на покупку квартиры.

Риски потребительского кредитования

Потребительские кредиты - одни из самых рискованных, что связано с огромным процентом невыплаты суммы

Однако свобода, которой пользуется получатель потребительского кредита, имеет обратную сторону. Если гражданин берет ипотеку, банк всесторонне оценивает безопасность выбранного объекта и только после этого дает одобрение на выдачу займа. При этом многие кредитные учреждения с подозрением относятся к проектам на начальных этапах строительства и к жилью, продаваемому по предварительным договорам и вексельным схемам.

В случае с потребительским кредитованием вы можете спокойно отнести деньги туда, куда посчитаете нужным, но при этом все риски по инвестициям придется взять на себя. Если повезет вложиться в стабильную, надежную компанию, то кредит оправдает себя, если нет - свяжетесь с сомнительным предприятием и потеряете не только заемные, но и собственные деньги. Соблюдайте осторожность и не теряйте бдительность, даже если застройщик предлагает привлекательные цены. Лучше перестраховаться и обратиться к с хорошей репутацией, предлагающему разумные рыночные условия.

Эксперты рекомендуют обращаться за помощью к специалистам. Риелторские компании осведомлены о недобросовестных застройщиках, списки которых имеются в базе данных всех крупных агентств. Они порекомендуют надежные фирмы, которым можно без опасения доверить деньги.

Кому выгоден потребительский кредит?

Рассуждая на тему, что выгоднее взять – ипотечный или потребительский кредит на покупку квартиры – нужно учитывать, что оба способа имеют свои сильные стороны, но у каждого из них есть и недостатки, которые могут нести риски заемщику, неверно оценившему свои возможности. Ипотека и нецелевой кредит хороши как способы получить недостающие деньги, но нельзя сказать, что они одинаково удобны для всех категорий покупателей. Те условия, которые устраивают одних заемщиков, могут быть неприемлемыми для других.

Потребительский кредит подходит тем, кто уже имеет большую часть суммы для покупки квартиры и собирается в ближайшем будущем получить недостающие деньги.

Гражданин имеет на руках 70-80% средств, необходимых для покупки. В следующие пару лет он планирует продать дорогостоящее имущество (машину, дачу), вступить в права наследства или продвинуться по служебной лестнице. В этом случае благодаря потребительскому кредиту можно на год-два раньше въехать в собственное жилье. И это здорово!

Чем меньше период пользования потребительским кредитом, тем лучше, поскольку на должника ложится тяжелый груз платежей. В его интересах вернуть деньги как можно быстрее, иначе заем станет невыгодным из-за большой переплаты. Как видим, брать потребительский кредит выгодно на короткий срок.

Прибегая к возможности использования кредитов для покупки своего жилья, граждане обычно останавливаются на классическом варианте – ипотеке. Однако не все знают, что существуют и иные способы приобретения недвижимости в кредит:

Кредитование под залог имеющейся недвижимости
Потребительский кредит

В чем отличия их между собой, и в каких случаях уместней приобретать жилье в кредит одним из этих способов?

Жилье в кредит: сравнение способов приобретения

Итак, начнем с ипотеки.

Жилье по ипотечному кредиту

Ипотека – выверенная годами операция с недвижимостью, проводимая полностью под контролем банка. Суть ее в следующем:

Банк выделяет заемщику крупный целевой кредит под определенный процент (плавающий или фиксированный) на длительный срок (до 30, а иногда даже до 50 лет).
Залогом по займу является сам предмет ипотеки – квартира первичного (в новостройках) или вторичного (старое жилье) фонда.
Сумма кредита – 60 – 70 % от стоимости залога.
Для оформления договора по ипотеке требуется:
- первоначальный взнос (минимальная сумма – 10 %);
- тщательный андеррайтинг (изучение заемщика, в частности, его платежеспособности и других аспектов);
- оценка стоимости предмета ипотеки;
- обязательное страхование ипотечного залога и, возможно, ответственности заемщика, если банк заключает договор ипотечного страхования;
- заемщику обычно предлагают и страхование жизни, но не в обязательном порядке;
- поручительство – наличие других ответственных лиц, к которым переходят обязательства должника при его неплатежеспособности (это требование существует не во всех банках, но, например, в Сбербанке – это одно из ключевых требований).
Ипотека подлежит государственной регистрации.

Взять ипотечный кредит не всегда легко, и это достаточно длительный и хлопотный процесс, требующий дополнительных расходов:

стоимость оценки недвижимости,
госпошлина.

Зато выплачивать ипотеку можно практически всю жизнь, если не злить банки и осуществлять исправно все платежи.

(Последнее – только кажущийся плюс: если посчитать все, что заплатите за 30 – 50 лет, можно получить инфаркт).

Еще один существенный плюс – заинтересованность банка в юридической чистоте предмета залога, что играет на руку заемщику: меньше шансов нарваться на «грязную» квартиру.

Жилье в кредит под залог имеющейся недвижимости

Этот вариант по своим условиям напоминает классическую ипотеку:

срок обычно ограничен 30 годами;
выдаваемая же сумма под залог имеющейся недвижимости может достигать и 90 % от ее стоимости;
также требуется страхование залоговой собственности, регистрация договора и все связанные с этим затраты;
процент может быть немного (на 1- 2 %) выше ипотечного.

Важные отличия – гораздо большая степень свободы заемщика и меньше хлопот в оформлении кредита:

не нужен начальный взнос и поручительство;
менее придирчивое изучение заемщика;
оформление занимает на несколько дней меньше времени, чем при ипотеке.

Оформить кредит под залог недвижимости можно только при наличии прав собственности на нее у заемщика или одного из двух супругов, если сумму получает семейная пара.

Жилье по потребительскому кредиту

Потребительские займы могут быть следующих видов:

целевые (с указанием целей, для которых он берется) и нецелевые;
с залоговым обеспечением или без него;
краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные;
по типу займа – банковские и небанковские.

Если на покупку квартиру не хватает немного денег и жилье нужно срочно, то лучше всего взять банковский нецелевой кредит.

Потребительский нецелевой кредит можно использовать как на покупку дорогих «стратегических» товаров (недвижимость, автомобили), так и повседневных вещей (бытовой техники, мебели, мобильных телефонов, одежды и т.д.).

Очень важные плюсы, из-за чего собственно и берут потребительские займы – это отсутствие необходимости в залоге и в начальном взносе.
Также прельщает скорость оформления – оно занимает буквально два-три дня.
Нет необходимости тщательных проверок банком покупаемой недвижимости и заемщика.
Регистрировать приобретаемую недвижимость не требуется.
Соответственно, нет дополнительных расходов на оценщиков, страхование, регистрацию.
Никого не волнует, на что вы собрались использовать взятые деньги, и никто не будет ходить за вами по пятам.
Заявку на кредит можно оформить в он-лайн режиме

Но плюсы на этом заканчиваются и начинаются недостатки:

Ограниченный максимальный размер суммы – от 500000 до 1 млн. рублей. Суммы выше выдаются только под залог другого имущества (машины, квартиры) или при поручительстве, если залог отсутствует:
- в РосЕвроБанке максимальная беззалоговая сумма – 1 млн. руб., максимальная с залогом – 3 млн. руб.
- в Райффайзенбанке – соответственно 800000 и 8 млн. руб.
Срок кредитования небольшой: от 5 до 7 лет.
Высокая процентная банковская ставка:
- в бумагах минимальная ставка – 15 %, но на практике процент потребительского кредита в два раза выше ипотечного и может достигать 40 %.

Столь высокая ставка образуется из всевозможных комиссий и сборов, которые являются по сути скрытой ставкой, увеличивающей ту, что указана в договоре.

По закону, принятому в 2007 г., Центральным Банком России в интересах заемщика, банки, предоставляя кредиты, должны раскрывать эффективную процентную ставку, то есть указывать в договоре полную стоимость кредита.

Также недостатком можно считать повышенный риск нарваться на неблагонадежных клиентов и сомнительную в юридическом плане квартиру. Сделки по потребительским кредитам клиенты чаще всего осуществляют без банковского надзора и помощи страховых компаний, самостоятельно либо с помощью риэлторов проверяя всю документацию недвижимости и ее собственников.

Когда лучше использовать потребительские кредиты

Большие суммы брать под потребительский заем невыгодно из-за высокого процента и залогового требования.

Хорошо брать потребительские кредиты при преобладании собственных финансовых средств:

Для покрытия недостающей для покупки жилья разницу.
При совершении альтернативных сделок (например, продаются две квартиры, а покупается одна)
На ремонт жилья в новостройке.

В некоторых банках существуют целевые потребительские кредиты на ремонт с более низкими процентами, поэтому если личных средств хватает только на приобретение жилья, то ремонт можно произвести, прибегнув к такой программе.

В некоторых ситуациях приходится также прибегать к потребительскому кредиту:

при покупке недвижимости в другом регионе страны или за рубежом;
отказе банка рассматривать недвижимость в качестве залога;
покупке земельного участка или загородного дома – ипотеку на такую недвижимость банки оформляют далеко не всегда.

Краткие выводы

Условия кредитования в ипотеке хоть и самые выгодные в отношении сумм, процентов и сроков, однако требования, предъявляемые банками в отношении заемщиков и залога, более жесткие, чем при других способах займа.
Потребительские займы и кредиты под залог имеющейся недвижимости взять гораздо легче, но они обходятся дороже ипотечных и выдаются на сравнительно небольшой срок.
Понятие «выгода» относительна – абсолютного преимущества может и не быть, тем более если жилье в кредит куплено в основном на свои средства:
- При ежемесячных более высоких выплатах общие выплаты за все время будут даже ниже, чем при покупке аналогичного жилья в ипотеку, благодаря небольшой сумме займа и сроку его погашения.

Видео: Неформальный взгляд на потребительский кредит.