Договор аренды или соглашение. Арендный договор и его особенности
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
За исключением чрезвычайной ситуации, просьбы об обслуживании и ремонте должны быть сделаны в письменной форме и доставлены агенту или собственнику Арендодателя. Такое уведомление также считается разрешением на вход в Помещения для выполнения такого технического обслуживания или ремонта в соответствии с разделом Гражданского кодекса Калифорнии. Арендатор не может устанавливать никаких необоснованных ограничений на такой доступ или вход. Предполагается, что Помещения находятся в безопасном и пригодном для жилья состоянии, если и до тех пор, пока Арендатор не предоставит письменное уведомление об обратном, и указанное уведомление получено Арендодателем.
Гражданским кодексом урегулированы такие разновидности договора, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Договор аренды – двухсторонний (по общему правилу), взаимный, консесуальный, возмездный. Он может быть как предпринимательским, так и бытовым.
В аренду могут сдаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
В случае, если Помещения снабжены полами из твердых пород дерева или другими поверхностями без покрытия ковром, Арендатор настоящим соглашается сохранить не менее 80% таких площадей, покрытых напольными ковриками или ковровым покрытием. Также настоящим понимается, что Арендатор не должен изменять или заменять любые оконные покрытия, видимые снаружи Помещений или Помещений, без предварительного письменного согласия Арендодателя.
Арендатор признает, что Помещения и помещения время от времени могут потребовать ремонта или ремонта, чтобы сохранить их в хорошем состоянии и ремонте и что такая работа может привести к временной потере использования частей Помещений или Помещений и может привести к неудобствам Арендатора. Арендатор соглашается с тем, что любой такой убыток не должен представлять собой сокращение жилищных услуг, выход из жилищных услуг или иное обязательство сократить арендную плату.
В договоре аренды объект аренды должен быть четко определен. Для этого нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, а для недвижимости – место нахождения и т.д. Эти данные об объекте относятся к существенным условиям договора, при отсутствии которых договор не считается заключенным.
Для отдельных договоров аренды предусмотрены и другие существенные условия. Например, договор аренды здания не считается заключенным без условия о размере арендной платы.
Дополнительные обязательства. Арендатор не должен и гарантирует, что гости и лицензиаты Арендатора не должны, беспокоят, раздражают, подвергают опасности или мешают другим жильцам здания или соседей или используют Помещения в любых незаконных целях, включая, но не ограничиваясь ими, использование, производство, продажу, хранение или транспортировку запрещенных наркотиков или другой контрабанды или нарушение какого-либо закона или постановления, а также передачу отходов или помех в отношении Помещений или о них.
Арендодатель предоставил Арендатору, который признает получение, копию правил и положений, прилагаемых здесь в качестве добавления. Главная Правила и положения Ассоциации Арендодателя. Арендатор не должен переделывать, ремонтировать, окрашивать, ремонтировать полы или иным образом изменять Помещения, помещения общего пользования или любые другие части Помещений; Арендатор не должен применять клейкую бумагу для любых шкафов, стен или дверей; и Арендатор не может повесить любые растения, плантаторы или светильники из потолков или стен; ни Арендатор не приклеивает, не гвоздь и не склеивает никаких покрытий полы или стены без предварительного письменного согласия Арендодателя.
Арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, унитарные предприятия, учреждения и т.д.).
Договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости – за три месяца).
Арендатор не должен устанавливать и эксплуатировать любые стиральные машины, сушилки для одежды, переносные посудомоечные машины, устройства глубокой заморозки, пианино или внешние антенны на Помещениях без предварительного письменного согласия Арендодателя. Никакие растения, плантаторы или ящики для растений не могут размещаться непосредственно на полу или на коврах, на оконных выступах или на пожарных выходах. По окончании аренды Арендодатель имеет право по собственному усмотрению Арендодателя требовать от Арендатора восстановления Помещений к исходному состоянию, полученному за исключением обычного износа.
Договор аренды заключается в письменной форме:
1. если срок договора – более года;
2. если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. В этом случае срок договора значения не имеет.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Арендатор подтверждает получение следующего. Арендатор признает, что блокировки к Помещениям не были переделаны. Если Арендатор переименовывает существующие блокировки или открывающие устройства, Арендатор должен немедленно доставить копии всех ключей Арендодателю.
Арендатор оплачивает все расходы и сборы, связанные с потерей любых ключей или открывающих устройств. Арендатор не может удалять блокировки, даже если он установлен Арендатором. Арендодатель имеет право войти в Помещения в соответствии с разделом Гражданского кодекса Калифорнии. Арендатор не может устанавливать какие-либо необоснованные ограничения на такую запись. Если, однако, Арендодатель полагает, что существует чрезвычайная ситуация, требующая немедленного въезда, такая запись может быть сделана без предварительного уведомления Арендатора.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендатор, которому имущество не было предоставлено в указанный в договоре срок, имеет право потребовать его в принудительном порядке, либо потребовать расторжения договора. Кроме того, в обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков.
Если после прекращения письменного уведомления Арендатор продолжал отказывать в доступе к Помещениям в соответствии с требованиями законодательства штата, такой отказ является существенным нарушением настоящего Соглашения и является справедливым основанием для выселения.
Если Помещения или Помещения требуется любым государственным агентством, кредитором или страховщиком для проведения ремонта или изменения, Арендатор соглашается полностью сотрудничать с Арендодателем, чтобы все такие ремонты или изменения были сделаны как можно более оперативным и эффективным образом.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он об этих недостатках не знал. Другими словами, арендодатель отвечает за скрытые недостатки. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору:
Потребовать от арендодателя либо устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
Арендодатель и арендатор согласны с тем, что 24-часовое письменное уведомление является разумным и достаточным уведомлением, за исключением следующего: требуется 48-часовое письменное уведомление для проведения проверки Помещений фактическим или потенциальным покупателям, если Арендатор отказывается от права на такое уведомление. Уведомление может быть предоставлено в устной форме, чтобы показать Помещения фактическим или потенциальным покупателям, которые были уведомлены Арендатором в письменной форме в течение 12 дней, предшествующих устному уведомлению о том, что Помещения продаются и что устное уведомление может быть предоставлено, чтобы показать Помещения.
Непосредственно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на ремонт, предварительно уведомив об этом арендодателя;
Потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые он оговорил при заключении договора или которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при его передаче арендатору (явные недостатки). Более того, при возврате имущества арендодатель вправе предъявить претензии к арендатору в отношении явных недостатков.
Никакое уведомление не требуется для въезда в случае чрезвычайной ситуации, если Арендатор присутствует и соглашается во время въезда, или Арендатор отказался или сдал Помещения. Никакое письменное уведомление не требуется, если. Арендодатель и арендатор устно соглашаются на запись о согласованных услугах или ремонте, если дата и время вступления в течение одной недели после устного соглашения.
Арендатор не имеет права подписывать все или любую часть Помещений, а также передавать или передавать настоящее Соглашение или любые его проценты без предварительного письменного согласия Арендодателя. Если такое согласие не получено, любое уступка, передача или субаренда или Помещения настоящего Соглашения или аренды по добровольному акту Арендатора, по закону или иным образом недействительны и по выбору Арендодателя прекращают действие настоящего Соглашения. Любой предлагаемый цессионарий, получатель или субаренда представляет Арендодателю заявку и кредитную информацию для утверждения Арендодателем и, в случае одобрения, подписывает отдельное письменное соглашение с Арендодателем и Арендатором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Арендная плата может быть предусмотрена в виде денежных платежей; доли от полученной арендатором продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендодателю определенной вещи; возложения на арендатора обязанности произвести затраты на улучшение имущества и т.д. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).
Согласие арендодателя на какое-либо одно уступку, передачу или субаренду не должно толковаться как согласие на любую последующую передачу или субаренду передачи и не освобождает Арендатора от обязательств Арендатора по настоящему Соглашению. Согласие на уступку или требование к отправке: Арендатор соглашается и обязуется не передавать настоящее Соглашение или подписывать Помещения или любую часть Помещений без предварительного получения предварительного письменного согласия Арендодателя. Это обязательство не может быть отменено ни одной из сторон.
Арендодатель имеет право требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования имуществом или его состояние значительно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором (или назначением имущества). С согласия арендодателя арендатор может сдавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и распоряжаться иными способами. Ответственным перед арендодателем остается арендатор (кроме случая перенайма). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Стороны соглашаются с тем, что нарушение этого завета и обязательства является основанием для выселения. Для целей раздела 53 Гражданского кодекса стороны соглашаются со следующим. «Арендатор» означает взрослого человека, подписавшего настоящее Соглашение.
«Больше не проживает постоянно» означает Арендатор: либо не занимает Помещение в качестве своего основного места жительства; занимал Помещения менее чем за тридцать дней в течение шести месяцев; владеет жилой недвижимостью в штате Калифорния; занято или имеет коммерческое предприятие более чем в 75 милях от Сан-Франциско; зарегистрирован для голосования за пределами Сан-Франциско; имеет супруга или внутреннего партнера, который либо проживает, либо имеет основное место жительства в другом месте; или приобрел другое место жительства в другом месте.
Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду (если иное не предусмотрено договором или законом). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, арендатор имеет право по своему выбору:
Произвести капитальный ремонт и стоимость его зачесть в счет арендной платы;
Потребовать уменьшения арендной платы;
«Законодательное подсущество или цессионарий» означает взрослого, который занимает Помещения с явным соглашением или соглашением Арендодателя. «Соглашение с Арендодателем» означает прямое соглашение с Арендодателем. «Несанкционированный субарендатор» или «Несанкционированный субарендатор» означает любое физическое лицо, которое занимает помещения в нарушение настоящего Соглашения или на занятие которых было оспорено «Уведомление об отказе от участия или неутвержденных субстантов» или подобное уведомление.
«Начало занятий» означает либо подписывание, либо заключение соглашения, перемещение какого-либо имущества или предметов меблировки в Помещения, либо использование Помещений для любых целей, включая, но не ограничиваясь, приготовление пищи, питание, развлечение или спать.
Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обязанность арендатора – производить за свой счет текущий ремонт и нести текущие расходы на содержание имущества (если иное не установлено договором или законом). Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случаях:
1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
Любые запросы в субаренду должны поступать в письменной форме от Арендатора до того, как Субарендант займет занятие Помещений. Запрос должен быть предоставлен сертифицированной почтой или врученным Арендодателю в месте подачи уведомлений, указанных в настоящем Соглашении.
Любой запрос на субаренду или присвоение должен быть основан на замене один на один для уходящего арендатора. Арендатор может запросить замену уходящего арендатора или арендаторов на равное или меньшее количество новых арендаторов. Предлагаемый Субтенант или Правообладатель, по требованию Арендодателя, должен заполнить стандартную заявку Арендодателя или, в случае, если Арендодатель не предоставит заявку или не имеет заявки на стандартную форму, предлагаемый Субтенант или Правообладатель, по запросу, предоставил достаточную информацию, чтобы позволить Арендодателю проводить типичную проверку фона, включая кредитную информацию, информацию о доходах, ссылки и справочную информацию.
2) если арендатор существенно ухудшает имущество;
3) если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;
4) если арендатор не производит капитального ремонта, предусмотренного договором.
Расторжение договора производится в судебном порядке после письменного предупреждения арендатора.
Арендатор может требовать досрочного расторжения договора, если:
Арендатор должен предоставить Арендодателю пять рабочих дней для обработки предлагаемой Заявки Субтенанта или Заявителя. Предлагаемый новый Субтенант или Правообладатель должен соответствовать обычным разумным стандартам применения Арендодателя. Арендатор не должен, без уважительной причины, запрашивать согласие Арендодателя на нового арендатора или нового субарендата более одного раза на каждого Арендатора, проживающего в Помещениях в течение предыдущих двенадцати месяцев.
Стороны соглашаются с тем, что любое из нижеследующих является разумной основанием для удержания какого-либо права на субаренду или присвоения или отказа в просьбе о подпункте или назначении: любой истории выселения предполагаемого подсудимого или цессионария; предполагаемый субподрядчик или правопреемник, обладающий владением до или без Арендатора, делающий письменный запрос в соответствии с требованиями настоящего Соглашения; Арендатор является просроченным или запоздалым с арендой или нарушает настоящее Соглашение, в то время как письменный запрос на субаренду или поручение доставляется Арендодателю; Арендатор отказывается документировать, что новый пассажир фактически является супругом или внутренним партнером Арендатора, родителем, внуком, дедушкой и бабушкой, братом или сестрой или супругом местного партнера таких родственников; Общее количество пассажиров в помещениях превышает допустимые законом.
1) арендодатель не передает имущество или чинит препятствия пользованию им;
2) переданное арендатору имущество имеет скрытые недостатки;
3) арендодатель не производит капитальный ремонт;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном состоянии.
До обращения в суд арендатор должен направить другой стороне предложение расторгнуть договор.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем решении до истечения срока договора. При этом условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал в перезаключении договора, но в течение года сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе требовать перевода договора на себя и возмещения убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок.
По окончании срока договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (или в соответствии с договором). В случае просрочки возврата арендатор обязан внести плату за все время просрочки. За просрочку возврата договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки могут быть взысканы и сверх неустойки.
Определенные последствия связаны с улучшением имущества арендатором. Если произведены отделимые улучшения, они являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения можно производить с согласия арендодателя, в этом случае арендатор имеет право на возмещение их стоимости. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Но любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Условием договора аренды может быть выкуп арендатором переданного ему имущества. Законом могут устанавливаться случаи запрещения выкупа. Это касается объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.
1. Без каких условий договор аренды не может быть заключен?
2. Какое имущество может сдаваться в аренду?
3. В какой форме заключается договор аренды?
4. Какая сторона отвечает за скрытые недостатки арендованного имущества?
5. Как арендатор должен пользоваться арендованным имуществом?
6. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут досрочно?
7. В чем заключается преимущественное право арендатора?
Каждый предприниматель сталкивается с необходимостью арендовать помещения, строения, оборудование. Оформление предоставления таких услуг всегда предусматривает заключение и подписание договора.
Арендный договор – это стандартизированный в определенных пределах документ, в котором оговариваются все условия предоставления имущества во временное пользование, ее площади, сроков найма, сроков и форм оплаты. Помимо всего прочего, в договоре аренды тщательно прописываются взаимная ответственность обеих сторон, как арендодателя, так и арендатора.
Договор аренды относится к достаточно простым документам, регламентирующим , однако имеет свои определенные особенности, которые необходимо учесть при его составлении и подписании.
Арендный договор , как и все официальные документы, имеет обязательные реквизиты:
- название документа – «Договор» (посередине);
- номер или указание отсутствия нумерации (символы «б/н» — «без номера»);
- местонахождение (страна и город) – слева;
- дата заключения договора – справа;
- стандартные разделы: предмет договора, условия договора, условия оплаты, ответственность сторон; форс-мажор; платежные реквизиты, наименования и ФИО представителей сторон.
В первую очередь, Вы, как потенциальный арендатор, перед заключением договора аренды должны убедиться в правомерности полномочий арендодателя на распоряжение имуществом, сдаваемым в аренду. Вы имеете право проверить документы на право собственности, и если представитель арендодателя собственником не является, то он обязан предоставить Вам доверенность от ее владельца на заключение договоров аренды.
В разделе «предмет договора» должен быть предоставлен полный список сдаваемого в аренду имущества, с указанием его особенностей и специфики, а также площади. Если список имущества большой, допускается указывать его перечень в прилагаемой к договору спецификации, которая является его неотъемлемой частью.
Условия предоставления имущества в аренду должны как можно более полно описывать характер деятельности, в которой будет участвовать такое имущество. То есть, должно быть указано, с какой целью будет использоваться помещение или оборудование, будет ли оно предназначено для жилья, торговли, производства, прочей предпринимательской или другой деятельности.
Условия оплаты должны включать в себя подробный расчет арендной платы, с указанием цены, площади и общей стоимости, описывая возможные случаи увеличения текущих ставок арендной платы, и указывать, будет ли ставка аренды фиксированная либо будет увеличиваться с течением времени, например, на индекс инфляции.
Договора аренды, заключаемые на срок более одного года, подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же договор заключается на срок менее одного года, либо подразумевает автоматическую пролонгацию по окончании очередного периода, то его можно не регистрировать. Договора аренды автотранспорта регистрации не подлежат.
В разделе «ответственность» должны быть прописаны условия возмещения возможного ущерба или порчи арендуемого имущества, а также должна предусматриваться ответственность обоих сторон за всестороннее соблюдение условий договора. Здесь также прописываются штрафные санкции за несвоевременную оплату с порядком их расчета, условия и порядок досрочного прекращения действия договора.
Страницы договора должны быть пронумерованы, и на каждой из них желательно указать наименования сторон договора и его предмет. В договоре должны быть указаны сроки его вступления в силу, количество экземпляров, в которых он подписывается. Действительным арендный договор считается только при наличии печатей и подписей представителей с обеих сторон.
