Как покупать квартиру в новостройке. Как я купила квартиру в новостройке: никакой теории, только личный опыт

– значит стать владельцем новой современной квартиры не только с новой планировкой, но и с развитой инфраструктурой, подразумевающей наличие удобного паркинга, детского сада, поликлиники и торговых центров.

И все было бы замечательно, если бы не риск вложить большие деньги и не получить заветных квадратных метров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Обязательно должны быть определены сроки передачи квартиры дольщику и сроки гарантии на новую квартиру . Если все в порядке, то можно произвести оплату.

Чтобы гарантированно получить желанную квартиру, нужно следовать правилам .

Приобретать только в соответствии с ФЗ №214;
Внимательно изучать договора;
Проверить репутацию застройщика и его документы.

Следует проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, а также наличие разрешения на застройку. Обязательно должен быть проект, прошедший экспертизы.

Покупка квартиры на стадии котлована всегда считалась выгодным приобретением. Такая покупка всегда связана с риском. Эксперты советуют покупать на начальной стадии строительства только тогда, когда вы полностью уверены в строительной компании .

Покупая квартиру в новостройке от застройщика даже на финальных этапах строительства, стоит узнать происхождение компании, ее репутацию, достижения – какие объекты закончены и введены в эксплуатацию .

Подводных камней при покупке квартиры в новостройке достаточно, мошенничество на этом рынке особенно распространено. Чтобы не потерять свои деньги, внимательно отнеситесь ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

Скандальные, «темные» непонятные истории не добавляют ярких положительных красок к образу застройщика, и нужно хорошенько подумать, прежде чем отдавать свои деньги ненадежной фирме.

Много интересного можно узнать из отзывов людей, ранее имевших дело с этим застройщиком.

Возможно Вас заинтересует информация, как получить квартиру от государства бесплатно, читайте статью .

Как правильно купить квартиру в новом доме?

Анализируя объект вложения своих немалых средств, непременно нужно удостовериться, что имеются в наличии:

Разрешение на строительство ;
Право на пользование земельным участком ;
Проект, в составе которого все разделы , состоящие из графической и сметной документаций;
Заключение гос. экспертизы ;
Технические условия на электро-, газо-, водо-, теплоснабжение ;
Графики производства работ и освоения средств .

Периодически стоит посещать стройку и наблюдать ее динамику.

О многом может поведать порядок хранения стройматериалов – у застройщика, считающего деньги, никогда не будут как попало валяться доски и кирпичи. Все материалы должны быть правильно складированы, чтобы избежать их порчи, загрязнения, а также не допустить хищения .

Качество выполнения строительно-монтажных работ зависит как от качества самих материалов, так и квалификации рабочих.

Подмена запроектированных материалов на дешевые аналоги – один из способов снизить затраты, что ухудшает долговечность, прочность, эстетическую привлекательность конечного продукта – жилья .

Следует обращать внимание на то, ведутся ли параллельно работы по благоустройству территории, ведь этот этап также важен и материалоемок. Приняв дом с неблагоустроенной территорией, потом придется или терпеть грязь и отсутствие тротуаров, детских площадок, или сооружать их своими силами.

Приемка готовой квартиры у застройщика

Застройщики часто вносят изменения в проект уже в процессе возведения здания , в результате чего может оказаться, что площадь квартиры (а расчет ведется именно за каждый квадратный метр) отличается от предполагаемой, как и сама планировка.

При увеличении площади после контрольных обмеров БТИ неизбежна доплата .

Внимательно и терпеливо осмотрите квартиру и если есть претензии к качеству работ или коммуникациям, то есть несколько вариантов, как правильно выйти из этой ситуации:

Не подписывать акт передачи квартиры от застройщика к дольщику ;
Потребовать составить акт о несоответствии объекта , включив в него пункт об устранении недостатков за счет застройщика в определенный срок;
Потребовать уменьшения стоимости квартиры на величину затрат по переделкам своими силами;
Потребовать оплаты расходов на устранение недостатков своими силами .

Если вы хотите узнать, как прописаться в новой квартире, советуем вам прочитать .

Но есть и другой способ решения проблемы при наличии недостатков:

Вы подписываете акт приема-передачи;
Указываете недостатки в акте, выявленные в присутствии представителя застройщика;
Застройщик устраняет недостатки.

Не забудьте список недостатков составить в 2-х экземплярах.

При выявлении ненадлежащего качества работ, материалов, несоответствия площади оплате или других проблемах нужно составить совместно с представителем застройщика дефектный акт, в котором отразить все претензии.

Если проблемы выявляются позже, уже после заселения , то на этот случай предусмотрен гарантийный срок протяженностью в 3-5 лет, в течение которого застройщик отвечает за результаты своей работы .

Практика показывает, что наиболее защищены те граждане, которые приобретают новостройку путем долевого участия – по ФЗ № 214. Это не сможет на 100% гарантировать своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, применение качественных материалов, уберечь от долгостроя, но в значительной мере повышает степень ответственности застройщика.

Первичный осмотр качества ремонта квартиры в новостройке. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Шел 2014 год, деньги стремительно превращались в фантики. Инфляция, кризис, санкции - полный комплект. Передо мной стояла задача - грамотно инвестировать ту небольшую сумму денег, которую удалось скопить силами семьи. К тому времени я уже несколько лет писала о рынке долевого строительства и имела неплохую теоретическую базу. Видимо, пришло время применить ее в реальной жизни. Что я и сделала.

Скажу сразу: в этом тексте речь пойдет не об инвестировании с целью получения прибыли, тогда было важно просто сохранить деньги, пока они окончательно не обесценились. Сегодня, в 2017 году, ситуация немного изменилась, и для инвесторов у нас есть , купив квартиру или апартамент в которых, можно даже немного подзаработать.

Но вернемся в 2014 год. Во-первых, я точно знала, в какой ценовой вилке искать новостройки (другими словами, на элитное жилье я не засматривалась), во-вторых, я была привязана к локации, поэтому переезжать на другой конец города не входило в мои планы.

Для полноты картины скажу, что с самого начала я смотрела в сторону вторичной недвижимости, т.к. доверять новостройкам на котлованах в кризис - не мой конек. Но ни один из имевшихся тогда вариантов на рынке меня не устроил. Или квартира требовала серьезного ремонта (да и сами дома видали лучшие годы), или собственник, купивший это жилье в сытые углеводородные годы, не понимал, что реальность давно изменилась, и не соглашался на дисконт. Диалоги у нас были феерические:

Я: Но эта квартира не стоит столько, сколько вы за нее хотите. По крайней мере, сегодня.

Я: Я ценю, но проблема в том, что ими оклеена вся квартира (кровавые мальчики прыгают в глазах).

Собственник: Вот именно! «Заезжай и живи!»

Я: Эммм….(подсчитываю в уме, во сколько обойдется смена обоев, потом смотрю на полы, потом на потолки, потом ухожу).

И вот, в один прекрасный день, когда я возвращалась примерно с такого просмотра, путь мой проходил мимо стройки. Я увидела возведение небольшого кирпичного дома (как потом выяснилось, на 200 квартир). Дом тогда был на этапе 3-го этажа.

Шаг 1: необходимый минимум

Сайт новостройки и застройщика производил приятное впечатление уже тем, что там присутствовала разрешительная документация. Без просмотра проектной декларации и разрешения на строительства я бы ни в какой офис продаж потом не поехала. И вам не советую. Если у застройщика на сайте нет такого необходимого минимума, то не теряйте времени.

Однако на сайте «моего» дома все это присутствовало, был и небольшой список уже построенных застройщиком новостроек. Порадовало, что все они были сданы в срок. Дальше я не поленилась и скопировала номер кадастрового участка, на котором строился дом, и вбила его на сайте Росреестра, чтобы проверить статус земли. Оказалось, что застройщик на самом деле имеет право строить на этой территории многоэтажный дом.

Понимаете, к чему я веду? Если бы Росреестр написал мне, что земля предназначена для малоэтажного строительства или для возведения коммерческой, а не жилой недвижимости - это был бы звоночек. Да чего там, звоночище это был бы.

Зачастую на сайтах пишут: «Финансовый партнер проекта банк такой-то». Не пугайтесь этой строчки, это хорошо, т.к. если банк дал денег застройщику на возведение ЖК, значит, банк считает проект прибыльным и планирует заработать на нем вместе с застройщиком.

На форумах даже есть присказка «если уж Сбербанк зашел сюда…то ЖК точно будет достроен». Также это означает, что если спрос упадет, и квартиры раскупать будут плохо, банк все равно даст денег на завершение проекта, и он не превратится в долгострой (кредитная организация не заинтересована в этом сама).

Шаг 2: предъявите документы

Проектная декларация и разрешение на строительство, выложенные на сайте, - это, конечно, хорошо. Но еще лучше увидеть все это своими глазами, сверить сроки предполагаемого ввода в эксплуатацию на сайте и на бумаге. А еще получить у застройщика образец ДДУ и внимательно его прочитать дома или даже показать в сети юристам, которые бесплатно консультируют на многих порталах (вот хотя бы на нашем).

А еще когда-то юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов , что покупателю должны показать в офисе у застройщика. Вот именно это все я и попросила мне предъявить:

Разрешение на строительство (внимательно смотрим на срок его окончания и соотносим со сроком ввода в эксплуатацию ЖК);

Проектная документация в части приобретаемого объекта;

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (в аренде или в собственности. Лучше пусть будет в аренде - арендованные участки надзорные органы тщательнее проверяют, а вот если земля в собственности у застройщика - он может не торопиться и строить на ней годами).

(после этого менеджер по продажам внимательно взглянул на меня и спросил: «Вы случайно не в недвижимости работаете?» )

Не лишним будет также взглянуть на:

Учредительные документы застройщика (если ООО создано под проект и зарегистрировано на Кипре или в каком-то другом оффшоре - это плохо);

Свидетельство о государственной регистрации застройщика;

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках (дебет и кредит иными словами - сколько должен подрядчикам застройщик, а сколько ему. И если кредит большой, а дебет маленький - это не очень хорошо);

Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (даже если вы ничего не поймете в этой бумаге, просмотрите ее внимательно, а представитель застройщика пусть понервничает).

Если вам отказывают показать разрешение на строительство или документы на землю - можно смело уходить из офиса продаж. Если документы из первого блока в офисе есть, их показывают, а кое-чего из второго блока нет - попросите выслать на имейл. Знайте, что если девелопер специально создал некое ООО (застройщика) под строительство дома и никак с ним юридически не аффилирован (учредители застройщика зарегистрированы на Кипре, например), то при проблемах девелопер такого застройщика обанкротит, а вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Почему? Потому что юридически девелопер перед вами отвечать не будет, только обанкротившийся застройщик, чьи следы затеряются в оффшорной зоне (ДДУ всегда заключается с застройщиком, а не с крупным девелопром, который фигурирует в рекламных буклетах и собирает с дольщиков деньги).

Шаг 3: читаем ДДУ

Внимательно читаем ДДУ дома всей семьей вслух и несколько раз. Если у вас есть знакомый юрист - попросите его посмотреть ДДУ. Если там сказано, что в случае увеличения фактической площади квартиры после обмеров БТИ вам нужно доплатить за лишние квадратные метры в течение недели - готовьте деньги заранее. Вы не поверите, но квартиры в монолитных домах могут вырасти или сжаться на 2-5 кв. метров. Умножьте цену одного «квадрата» на 5 и начинайте копить. Моя квартира, к слову, выросла на 2 кв. метра.

Хотя есть еще вариант: при следующем посещении офиса застройщика, попросите переписать в ДДУ этот пункт. Знайте - дольщик вправе торговаться с застройщиком, вправе получить (и прописать в договоре) более выгодные для себя условия.

В ДДУ должно быть перечислено, в каком виде вы получите квартиру: с какой дверью, с какими счетчиками, со стяжкой или без, с оштукатуренными стенами или с трассировкой стен в виде пары кирпичей на полу и даже с подоконниками или нет.

Помните, дьявол - в деталях, а сегодня дольщик не имеет права (при надлежащем исполнении договора застройщиком) в одностороннем порядке разорвать ДДУ, как было возможно до 1 января 2017 года.

Надеюсь, о том, что покупать квартиры в новостройках по предварительному договору или по договору ЖСК нельзя ни в коем случае, сегодня уже не надо объяснять. Ни ПДКП, ни ЖСК не регистрируются в Росреестре, а значит, не защищают от двойных продаж. Только ДДУ, только 214-ФЗ! Хотя и он, к сожалению, не защищает покупателя от недо- и долгостроя на 100% сегодня. Однако власти постоянно модернизируют закон , что, надеюсь, снизит количество обманутых дольщиков.

Шаг 4: вечером деньги - утром квартира

Итак, ДДУ прочитан, документы на застройщика, на землю и на проект проверены. Вам все понятно, вы готовы стать дольщиком и поставить свою подпись под договором. Со мной именно так и было. Я подписала ДДУ в день своего рождения, сделав себе подарок в виде квартиры. Правда, тогда этаж с моей квартирой еще не начинали строить, поэтому фактически я подарила себе воздух площадью 70 кв. метров.

Совет: перед подписанием ДДУ попросите менеджера по пунктам объяснить вам порядок оплаты квартиры. Как я уже говорила, дьявол кроется в деталях, поэтому застройщики в ДДУ пишут, что оплатить жилье дольщик должен в течение 3-5 дней после возвращения договора из Росреестра (с регистрации), а устно в офисе просят внести предоплату или первый взнос ДО регистрации договора. Знайте - это прямое нарушение 214-ФЗ. Если вас просят нарушить закон, вы вправе обратиться в прокуратуру и пожаловаться на застройщика.

Мне повезло, мы сперва с представителем застройщика поехали в Росреестр и зарегистрировали договор. Застройщик не взял с меня ни копейки за эту услугу, хотя очень многие компании выставляют дольщикам счет от 30 тысяч рублей и выше по договору бронирования, куда включают все оформительские услуги: подбор квартиры, бронь, регистрацию ДДУ , ипотечное сопровождение и т.д. После того, как застройщик получил мой зарегистрированный ДДУ (а я свою копию), я внесла первый взнос (я покупала квартиру в рассрочку) и получила кассовый чек.

Чеки могут выгореть со временем, поэтому я попросила справку о внесенной сумме, подписанную генеральным директором строительной компании. Однако сегодня большинство расчетов между покупателями и застройщиками происходит с помощью банковского аккредитива (открытие которого обойдется дольщику в 2-2,5 тысячи рублей). И это хорошо. Банк всегда подтвердит транзакцию, не надо ксерокопировать чеки или просить дополнительные справки.

Шаг 5: ждем и верим

А дальше наступили долгие тягостные дни. Поскольку я жила в остановке от стройки своего нового дома, то чуть ли не ежедневно после работы ходила и наблюдала за возведением дома. Мало чему в этой в жизни я радовалась так, как каждому новому этажу!

Высокий строительный забор и гавкающая собака не давали возможности проникнуть на стройку и прильнуть к дому! Я понимаю, вам все это кажется смешным, мне сейчас тоже все те чувства уже кажутся смешными. Но тогда, когда ты отдал почти 4 миллиона рублей и еще копишь на последний взнос - поверьте, не до смеха.

Один раз зимой прораб вышел на лай собаки и увидел меня. Видимо, что-то было в моем лице такое, что его тронуло, и он пустил меня на стройку. Включив в телефоне фонарь, я пробралась в свой подъезд, поднялась на свой этаж и зашла в свою квартиру (дом тогда уже был подведен почти под крышу). Вообще, с прорабом я настоятельно советую подружиться. Это «серый кардинал» стройки. Мне он стал фактически как брат родной (я потом еще несколько раз пробиралась на стройку).

Кругом темнота, строительный мусор, окна еще не были вставлены, завывал ветер, а я стояла посреди своих 70 «квадратов» и мысленно расставляла мебель. Видимо, долго я так простояла там, потому что прораб пришел за мной и прозрачно намекнул, что пора бы мне очистить помещение.

Все закончилось хорошо: мой дом сдали на один квартал раньше, чем было прописано в ДДУ. Квартиру я приняла со второго раза (была небольшая проблема с одной из батарей), практически сразу оформила право собственности (самостоятельно). Мораль этой истории проста: покупать квартиры в новостройках можно и нужно, но, делать это нужно с холодной и ясной головой.

Сегодня рынок новостроек Москвы стал очень доступен для покупателя, купить квартиру в Москве в границах МКАД можно за 3-3,5 млн рублей , и люди зачастую гонятся за низкой ценой, не обращая внимание на документацию, не читая внимательно ДДУ. Это неправильно.

Помните, любой бизнес (а инвестирование в строительство - это бизнес, вы становитесь не только дольщиком, но и соинвестором) - это риск. Поэтому подходите к выбору квартиры внимательно и взвешенно, тщательно все изучите, оцените свои финансовые силы, если вы покупаете квартиру в ипотеку, перед тем как ставить подпись под договором - инвестиции не терпят суеты.

Покупка квартиры - событие, которое для многих бывает только раз в жизни. Узнайте способы мошенничества и как с ними бороться. Обезопасьте себя от кражи сбережений.

Время чтения: 9 минут

Дешевые квартиры - этот тот же сыр в мышеловке

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках.

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

Участие в долевом строительстве; ()
Паевый взнос;
Инвестиционный вклад;
Переуступка прав требования;
Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них - продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег - тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности - следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
Акт приемки-передачи жилья;
Экспликация и поэтажный план из БТИ;
Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в .

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем "кидалова" на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве - долгострой . Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации "крутили" деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим "соинвесторам".

"Дополнительные соглашения" , в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, - еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под "дополнительным соглашением" приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком "Mirax". Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика - масса. Положившись на "честное слово" фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много. Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно. Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний. Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике.

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами. Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения. Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич - лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.