Договор с агентов на квартиру. На что обратить внимание в договоре с риэлтором. Правильные пункты договора
Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.
Брокерство проводило комиссию агента в суде. Продавец утверждал, среди прочего, что он не несет ответственности в соответствии с соглашением о листинге, поскольку он не был проинформирован о периоде удержания, а также не был внесен покупатель в собственность в течение периода листинга или показал имущество в течение периода листинга. Что касается первого аргумента, Суд согласился с тем, что продавец не был уведомлен оговоркой о задержании его агентом, но не счел это оправданием, чтобы не платить.
Суд счел, что устоявшийся принцип заключается в том, что сторона не могла избежать ответственности за неосторожность, не прочитав документ, который он подписал. Продавец также утверждал, что покупатель был представлен в собственность до периода листинга и не отобразил имущество в течение периода листинга. Суд установил, что, хотя продавец был частично успешным с этим аргументом, он не смог отобразить свойство в течение периода периода листинга. Во-первых, продавец утверждал, что покупатели видели имущество за год до того, как увидели знак «на продажу» возле собственности и были показаны вокруг арендатором, проживающим в собственности в то время.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
На страницах нашего мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (), и чем отличается маклер от риэлтора (). Сегодня у нас очередной урок - будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.
Это не было во время периода листинга, Суд согласился с тем, что покупатель не был внесен в собственность в течение периода листинга. Однако вторая часть положения об удержании была удовлетворена. Было установлено, что покупателю было показано имущество в течение периода листинга еще раз, в результате чего Суд пришел к выводу о том, что комиссия в размере 5% должна была выплачиваться агенту в качестве обязательства по удержанию.
Вывоз из этого дела в качестве будущего продавца заключается в том, что если вы подписываете договор о листинге, будьте внимательны к периоду удержания. Это положение может быть изменено в течение многих дней, которые, по вашему мнению, являются разумными для агента, чтобы получить комиссию. Независимо от того, принимаете ли вы 7, 30 или 90 дней, будьте в курсе того факта, что вы по-прежнему можете нести ответственность за поручения своему предыдущему агенту по недвижимости. Прежде чем вы подписываете предложение, поставщикам будет рекомендовано получить консультации по их конкретным обстоятельствам до принятия предложения в течение периода ожидания от тех, кому было показано имущество в течение периода листинга.
Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова .
Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.
Договор n _____
Этот блог содержит строго общую информацию и не предназначен для замены рекомендаций от квалифицированного юриста. Поэтому содержание этого блога не следует воспринимать как таковое. Любые факты или примеры, используемые только для иллюстративных целей и не предназначенные для устранения конкретных инцидентов или проблем. Использование этой информации не является отношением адвокат-клиент. Сохраните адвоката для юридических консультаций, прежде чем принимать какие-либо решения, упомянутые в этом блоге.
Продавец недвижимости, который вы решите продать свой дом, попросит вас подписать агентское соглашение. Агентский договор является юридически обязывающим договором. Перед подписанием убедитесь, что вы прочитали и полностью поняли его, и попросите вашего адвоката проверить его. Ваш продавец должен рекомендовать вам получить юридическую консультацию до подписания агентского соглашения.
Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.
Ваш продавец должен предоставить вам копию Руководства по агентскому соглашению и попросить вас письменно подтвердить, что вы его получили. Вы должны прочитать это руководство перед подписанием агентского соглашения. Руководство доступно на нескольких языках в разделе «Формы и публикации».
Выберите тип агентского соглашения
Если вы перечислите свою недвижимость в одном агентстве, вы обычно подписываете эксклюзивный агентский договор. Если вы перечислите свою собственность двумя или несколькими агентствами, вы обычно подписываете соглашение об общем агентстве. Если вы думаете о том, чтобы перечислить свою собственность более чем одним агентством, очень важно внимательно ознакомиться с агентскими соглашениями. Удостоверьтесь, что вы понимаете, когда, как и кому вам придется платить комиссионные, когда продается ваша собственность.
Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор
Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.
Это соглашение дает одному агентству исключительное право на продажу и продажу вашей недвижимости. После того, как вы подписали единое агентство, вы не должны подписывать другое соглашение агентства с кем-либо еще. Если вы это сделаете, вам, возможно, придется заплатить каждому из агентств комиссию, когда ваш дом продаст.
Это соглашение дает более чем одному агентству право продавать свою собственность. Вы подпишете отдельное агентское соглашение с каждым агентством, но вы заплатите комиссию только агентству, которое представляет покупателя, который в конечном итоге покупает вашу недвижимость. Ваш адвокат может сообщить вам об этом.
Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.
Согласование агентского соглашения
Внимательно обсудите все с вашим продавцом. Перед подписанием агентского соглашения с вами, ваш продавец должен выполнить все следующие действия. Это должно отражать рыночные условия и подкрепляться информацией о продажах аналогичных свойств. Вы можете продавать по рекламируемой цене или по тендеру, аукциону или продаже по срокам. Ваш продавец должен рассказать вам, как выбранный вами вариант влияет на комиссию, которую вы заплатите. Дайте вам письменную оценку комиссии. Они должны сказать вам, как они будут вычислять комиссию и когда вы должны ее оплатить. Дайте вам копию Руководства по соглашению о предоставлении жилья в Новой Зеландии. Они также попросят вас письменно подтвердить, что вы его получили. Объясните, как они будут продавать вашу собственность и сколько будет стоить маркетинг. Это риск, если вы входите в более чем одно агентское соглашение. Предоставьте вам возможность получить юридическую консультацию до подписания соглашения. Вы должны воспользоваться этой возможностью. Убедившись, что все в порядке на этом этапе может сэкономить ваши проблемы позже.
- Дайте вам письменную оценку вашей цены продажи.
- Обсудите различные методы продажи вашей недвижимости.
Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.
А теперь перейдет к подробностям.
Шаг первый
Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.
Вы можете обсудить, что находится в соглашении, в том числе. Какой метод продавец будет использовать для продажи вашего дома, как долго будет длиться соглашение, сколько вы заплатите за то, что вы заплатите. Агентства недвижимости могут выбирать стандартные положения в своих соглашениях о жилых и сельских агентствах. Эти положения помогают защитить вас, прояснив.
Когда соглашается, когда вам нужно заплатить комиссию. . Мы рекомендуем использовать агентства, которые используют эти стандартные положения. Спросите своего продавца о предложениях перед тем, как вы подпишете, или получите список агентств, использующих их.
Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.
Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.
Узнать об отмене агентского договора
Убедитесь, что вы знаете, как долго длится соглашение, и когда вы или продавец можете его отменить. Вы можете договориться об этом со своим продавцом. Если вы передумаете сразу после подписания соглашения об единственном учреждении, вы можете отменить его к 5 часам дня в первый рабочий день после того, как продавец предоставил вам копию. Вы должны отменить в письменной форме. У вас не будет никаких дополнительных обязательств перед агентством.
Однако, если вы заключите соглашение и решите отменить его позже, вы должны понимать свои обязательства. Например, если продавец уже сделал работу, которая помогает продать недвижимость, вам, возможно, придется заплатить им комиссию. Когда общий агентский договор отменяется, ваш продавец должен предоставить вам список людей, которых они ввели. Если вы затем продаете одному из этих людей, продавец имеет право на комиссию.
Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.
В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.
Спросите любого агента покупателя, который какое-то время занимается реализацией недвижимости, и вы услышите печальные истории от тех агентов, которые пожелали, чтобы они подписали покупателя на. Это потому, что, когда покупатель, наконец, решил сделать предложение, покупатель написал предложение с другим агентом. Однако в защиту покупателей он редко является виной покупателя. Это вина агента за не объясняя, как работает бизнес.
Срок действия договора
Агент обычно работает с покупателем в течение нескольких недель до нескольких месяцев или дольше. Представляем покупателя кредиторам и получаем списки рассылки, которые соответствуют требованиям покупателя. Поиск сопоставимых продаж для покупателей.
- Приобретение для определения доступности.
- Назначение встреч с продавцами до их вождения.
- Покупатель из одного района в соседний, иногда гастролирует до 10 домов в день.
- Показывая потенциальные дома покупателям.
Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Агенты покупателя ожидают компенсации
Иногда покупатель добавляет: «Неужели это потрясающе?» Конечно, для покупателя, но это не сказочно с точки зрения агента. Многие покупатели передаются родственникам, друзьям или сотрудникам агенту покупателя. Реферал - лучший способ. Тем не менее, покупатели, которые редко имеют роскошь строить контакты достаточно быстро, чтобы доверять. Альтернативы покупатели могут использовать для поиска агента.
Если вы подписываете эксклюзивное соглашение?
Найдя для продажи, покупатель может быстро выяснить, какие агенты в определенных кварталах перечисляют большинство домов. Но это будет означать, что эти агенты, скорее всего, специализируются на представлении продавца, а не. Вместо этого запустите поиск по ключевым словам, например, «агент покупателя в центре города Денвер» из «Открытых домов», предоставит отличную возможность взаимодействовать с агентами и узнать больше о них. Если агент окажется осведомленным и ваши личные лица сетки, попросите визитную карточку Затем, затем, посмотрите сайт агента для получения дополнительной информации. Интернет-поиски. . Маленькие отключают покупателей быстрее, чем агент, которого они искали в Интернете, который отправляет брокерское соглашение с покупателем, прежде чем они встречаются лично.
Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.
Продавец передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.
В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.
По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.
Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.
Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, - такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.
Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.
Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.
Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.
Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора - предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии - тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.
— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод - компания работает непрозрачно.
— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!
Резюме
Мы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.
В последние двадцать пять лет (не считая период дореволюционной России) развитие получили различные агентства недвижимости.
И если в ранние годы механизм взаимодействия с агентствами клиентам был не до конца понятен, то в настоящее время активно используют договор с агентством недвижимости.
Риелторы используют договор в целях своей безопасности. Так как плата за услуги агентства немалая, есть риск невыполнения своих обязательств клиентом.
С другой стороны, люди, не имеющие знаний законов страны, нередко становится жертвами условий, противоречащих российскому законодательству. Чтобы избежать всех ошибок, в этой статье рассмотрим нюансы заключения соглашения.
Выбор агентства недвижимости
Для того, чтобы исключить все риски необходимо вначале убедиться в надежности выбранной фирмы. Организация должна быть официально зарегистрирована в государственном реестре. Клиент вправе запросить у агентства соответствующую выписку (для юридических лиц выписка ЕГРЮЛ предоставляется бесплатно).
Клиент может избрать крупнейшее агентство недвижимости в регионе и вопрос в надежности будет решен. Также если фирма крупная, это говорит о качестве предоставляемых услуг.
Если риелтор профессионал своего дела, то высока вероятность заключения удачной сделки и правильности оформления всех документов.
Специфика договора с агентством недвижимости
Договор с агентством носит типовую форму. Хотя имеются моменты, присущие только такому соглашению.
В договоре прописано:
Список услуг, предоставляемых риелтором. Агентство может не только выполнять действия, связанные с заключением сделки, но и брать на себя всю бумажную волокиту.
Вознаграждение за предоставляемые услуги. Обычно фирмы недвижимости устанавливают точную сумму оплаты. Иногда деньги рассчитываются в процентах от рыночной цены недвижимого имущества. Также необходимо уточнять, берется ли плата за дополнительные услуги.
Срочность документа. Правила продления.
Обстоятельства расторжения. Бывает, что клиент недоволен качеством предоставляемых услуг или агентство недовольно поведением клиента.
Ответственность и обязательства сторон, заключающих договор. В двухстороннем соглашении ответственность должна быть равной.
Информационные данные сторон, их полные реквизиты, имена, фамилии, телефоны, адреса.
Перечисление документов, справок и других бумаг, переданных агентству, зависит от того продает человек имущество или покупает.
При заключении договора с агентством недвижимости, клиенту всегда необходимо быть внимательным (обычно люди, которые хотят продать или купить недвижимость, самостоятельно договора не составляют).
Если в договоре есть текст мелким шрифтом, то стоит тщательно изучить его. Обычно мелко прописывают наиважнейшие детали. Как видно из практики, невнимательность может привести к печальным последствиям.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора с агентством недвижимости, вариант которого можно скачать бесплатно.
