Доверенность на недвижимость образец. Как оформить доверенность на недвижимость с правом продажи — образец и важные нюансы

Например, один гражданин находится на длительном лечении в медицинском учреждении. А у него в это время идет активная продажа собственности. Именно в подобных случаях оформляют документы, позволяющие назначить управляющих недвижимостью с правом распоряжения. Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи приравнивает в правах владельца собственности и ее распорядителя.

Подобный документ дает много полномочий, тому, на кого он оформлен. Передоверие управлением на недвижимость может быть оформлено на следующие объекты:

жилая площадь в многоквартирном доме;
частный дом;
участок земли;
капитальный гараж;
промышленное помещение и т.п.

Оформляя доверенность необходимо быть уверенным в том человеке, который будет фактически использовать вашу собственность. И внимательно прописывать каждый пункт договора. Чаще всего недвижимость в пользование по доверенности передают в целях:

ведения документации в отношении доверенного объекта;
подписание предварительных документов;
право подписи на документах в отношении доверенного объекта;
купля-продажа недвижимости от имени владельца;
взимание арендной платы, если объект недвижимости сдается;
получение денежных средств после продажи;
договор о залоге и получение залога;
возможность обменять один недвижимый объект на другой и т.д.

На самом деле, в доверенности можно прописать любые возможности поверенного. В том числе и право представлять доверителя в государственных органах. Самое главное, чтобы они не противоречили законодательным нормам нашей страны.

Такие бумаги, как передоверие прав должны быть оформлены в официальном порядке. Государственного органа по учету доверенностей у нас пока нет, поэтому все делается через нотариуса.

Особенности

Оформить доверенность можно нескольких видов:

генеральная – полное распоряжение недвижимостью;
разовая – оформляется для выполнение определенного действия единожды;
специальная – оформляется для выполнения какого-либо конкретного действия (например, сдача помещения в аренду).

Невозможно отчуждение квартиры в дар по генеральной доверенности. Данное действие может сделать только сам собственник и никто иной.

Если же возникает необходимость передарить недвижимость с использованием посредника, возможно использование лишь разового документа. Обязательно указывается информация о том, что собираются дарить и о том, кому собираются дарить.

Сколько действует доверенность? Чаще всего не более тридцати шести месяцев (хотя строгого ограничения по закону не имеется, просто мало кто из нотариусов соглашается ставить свои подписи на бессрочных документах по доверительному управлению имуществом).

Если при оформлении доверенности не определен срок ее действия, по умолчанию подобная документация считается действительной в течение одного года. Если во время оформления не была проставлена дата (денно когда оформляется) то документ становится просто бумагой, не имеющей законной силы.

По генеральной доверенности можно передать свои полномочия другому человеку. Данный процесс юридическим языком называют «передоверие».

Как оформить

В процессе оформления генеральной доверенности у нотариуса должен присутствовать в обязательном порядке доверитель. При этом в нотариальной конторе оценивается не только его право на оформление документа, но и трезвость ума и наличие доброй воли. Доверителем и доверенным лицом может быть совершеннолетний дееспособный гражданин нашей страны.

Невозможно составление генеральной доверенности без удостоверяющих личность документов от обеих сторон.

Кроме паспортов в этой ситуации никакие другие бумаги не могут быть использованы. Из паспорта выписываются все необходимые сведения (номер, серия, дата, сведения о рождении и т.д.).

В теле документа прописываются ограничения полномочий доверенного лица – то есть все действия, которые он сможет совершать в отношении недвижимости после регистрации генеральной доверенности в нотариальной конторе.

Доверитель не может перепродать недвижимое имущество самому себе, используя посредника. Или продать недвижимое имущество лицу, на которое доверенность оформляется. При наличии нескольких собственников, документ пишется от лица всех вместе, а не от одного из них.

Причины ничтожности

Тот, кто доверяет свою недвижимость другому человеку, в любое время может лишить его всех полномочий. Независимо от того, на какой срок оформлялась генеральная доверенность. Кроме того, любой суд признает ее недействительной, если:

составление происходило от лица не достигшего «паспортного возраста» – четырнадцать лет;
составление происходило от лица в возрасте от четырнадцати до восемнадцати, и при этом не было получено разрешение от его опекунов;
если доверитель в момент заключения сделки не мог трезво оценивать ситуацию;
если доверенное лицо по каким либо причинам потеряло дееспособность.

В заключение необходимо отметить несколько важных моментов еще раз:

доверитель и поверенный должны быть полностью дееспособными;
полномочия поверенного не могут выходить за рамки, определенные документом;
написанная от руки доверенность не имеет юридической силы, если ее не заверили нотариально;
отсутствие в документе хоть одного из собственников делает его ничтожным; от лица несовершеннолетних могут выступать из попечители, которыми чаще всего являются родители.

Продать жилое помещение, собственником (одним из собственников) которого являются несовершеннолетние дети можно лишь с согласия органов опеки и попечительства при соблюдении определенных законом условий.

Чаще всего в качестве доверенного лица выступает представитель риелторской компании, то есть посторонний человек. Необходимо тщательно все просчитать и перепроверить, чтобы не потерять свои имущество и не попасть под влияние недобросовестных людей и/или мошенников.

Недвижимость — имущество высокой правовой мобильности. После сдачи дома в эксплуатацию большинство квартир рано или поздно становятся объектами сделок купли/продажи, мены или других типов отчуждения. Да и собственники минимум 2 раза в течение жизни меняют место жительства, а значит и недвижимую собственность.

В этой круговерти не всегда есть возможность проводить сделки самостоятельно. И тогда приходится подыскивать надежного представителя и выписывать ему доверенность на продажу квартиры. В каких случаях это допускается и, самое главное, как все оформить правильно? Так, чтобы через некоторое время отчуждение не оспорили третьи лица. Давайте разбираться.

Это именной документ, наделяющий указанного в нем гражданина правами совершать юридически значимые действия от лица иного человека. Доверенность предполагает участие двух сторон:

доверенного лица – человека, на имя которого оформлен документ;
доверителя –правообладателя, чьи интересы представляет доверенный и от чьего имени действует.

Конкретный круг полномочий по документу определяет доверитель. Если говорить о разрешении на недвижимое имущество, обычно подразумевается, что собственник передал свои полномочия на управление и проведение сделок с указанным объектом второму лицу.

Типы доверенностей

В зависимости от целей существует возможность составить следующие виды разрешений:

однократного применения. Дает право единичного правового действия с квартирой. К примеру, подписание договора купли/продажи. Или получение ключей от продавца;
специализированного действия. Оформляется под осуществление поверенным ряда сходных по правовой сути действий. Это могут быть организация осмотров покупателями квартиры или представительство в ведомствах интересов продавца при подготовке технических и юридических документов на квартиру (с правом подписи) и т. д;
общая доверенность. Включает обширный перечень полномочий поверенного. В эту категорию попадает генеральная доверенность на квартиру, когда представитель собственника получает права полного распоряжения чужим для него имуществом.

Бывает, что вся сделка по продаже проводится доверенным человеком от имени владельца, существующего где-то виртуально. По закону срок действия верительного документа не может превышать 3-х лет.

Особенности генеральных разрешений

Строго говоря, в ГК понятие генеральной доверенности отсутствует. Определение появилось как результат правовой практики, когда нотариально заверенный документ существенно расширил возможности своего обладателя. Разрешение высшего уровня, выполненное на спец. бланке и верифицированное специалистом, предоставляет обладателю значимые юридические полномочия:

возможность оформления документации от своего доверителя;
проведение организационных мероприятий;
участие в операциях по отчуждению недвижимости: продаже, мене, сдаче в аренду.

Фактически провести сделку купли/продажи в полном объему поверенный сможет только по генеральному ручательству (ст. 185 ГК). Финансовая сторона вопроса решается в момент нотариального оформления документа. Владелец недвижимости определяет, кто же станет получателем средств от реализации: он сам, поверенный или третье лицо (родственник, знакомый и т. д.).

Типы полномочий ручительства

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи. Вариант рекомендован, если доверитель уверен на все «сто» в представителе. Владелец доверенности полностью «ведет» продажу до логического завершения – подписания «купчей». Регламент расчета оговаривается отдельно и дополнительно скрепляется на бумаге.
С правом получения средств от продажи. Такие разрешения составляются между близкими людьми, да и то крайне редко: все же велика опасность махинаций. Применяется, когда собственник проживает за пределами РФ или же не в состоянии участвовать в сделке.

Составление разрешения

Перед тем, как оформить доверенность на продажу квартиры, нужно определиться с типом и кругом полномочий. Составление документа проходит у нотариуса, который подтверждает дееспособность и добрую волю доверителя (ст. 182 – 187 ГК РФ).

Присутствие поверенного для оформления доверенного разрешения не обязательно. Однако в последние годы нотариусы предпочитают «познакомиться» с претендентом на представительство.

Собственник представляет в нотариат:

паспорта сторон (оригиналы и копии);
документы, подтверждающие права на квартиру;
квитанцию по уплате 200 руб. госпошлины.

Кроме пошлины в расходы по генеральной доверенности входит стоимость услуг нотариуса и расценка на специальный бланк. В итоге получается сумма, равная 1 500-2 000 рублей.

Обратите внимание

Если доверитель проходит срочную службу в армии, стационарное лечение в клинике, отбывает наказание в местах заключения, проживает постоянно в социальном учреждении, визирование доверенности администрацией этих учреждений равноценна нотариальному удостоверению.

Для документа предусмотрена письменная форма. Основа содержания — полномочия поверенного с четкими формулировками, исключающими двоякое толкование.

Верительное разрешение может выдаваться для следующих целей:

подготовки предпродажных документов;
составления/визирования договора по продаже;
получения залога за квартиру;
полноправного ведения сделки.
Также нельзя упускать обязательные реквизиты. Стандартный образец доверенности на продажу квартиру содержит такие сведения:
дата и место подписания (без сокращений);
данные доверителя и поверенного лица (Ф.И.О., паспорта, даты рождения, прописка);
расположение и техническая характеристика реализуемой недвижимости;
если собственность долевая – размер доли в квартире;
период действия полномочий.

Условия скрепляются личной подписью доверителя.

Прекращение действия разрешения

Обычно собственники в документе указывают срок действия полномочий поверенного лица. Если такой позиции в форме ручительства нет, по умолчанию срок признается равным году (ст. 186 ГК РФ). В некоторых случаях документ теряет актуальность до окончания установленного срока:

сделка состоялась: доверитель выполнил полномочия;
собственник отозвал документ. Для оформления распоряжения собственник квартиры должен лично посетить любого нотариуса в пределах РФ;
о прекращении своих полномочий заявил представитель;
смерть доверителя/поверенного;
процедура личного банкротства одной из сторон, во время которой доверенности не выдаются, представительство не осуществляется.

Эти случаи из разряда обыденных, не выходящих за грани законности. Но доверенности – дело скользкое, поэтому стоит предостеречь не слишком искушенных в вопросах права граждан о «подводных камнях» продажи квартиры по разрешению собственника.

Смотри в оба: основные риски продажи жилья «по доверию»

Продажа квартиры по доверенности через постороннего поверенного вызывает массу подозрений у потенциальных покупателей. И не без оснований. Практика знает массу случаев, когда заполучив обманным путем документ, мошенники растворялись в неизвестности с деньгами, квартирами и уверенностью в безнаказанности.

Потому стоит знать распространенные «серые» схемы:

деятельность лже-поверенного по документу, потерявшему актуальность. Такое возможно, если в доверенности не указаны конкретные сроки;
«работа» с разрешением, доверитель которого умер или признан недееспособным;
ручительство оформлено под давлением третьих лиц, в состоянии аффекта, непонимания своих поступков (алкогольное опьянение, тяжелое заболевание, прием сложных препаратов и т. д.);
доверитель не достиг 14 лет или в возрасте 14-18 лет без письменного согласия родителей/опекунов.

Если правда всплывает, условия доверенности признаются ничтожной, а сделка – недействительной.

Реализация жилья по доверенности удобна для занятых людей. Однако меры предосторожности никогда не помешают. С юридической точки зрения риски сведены к минимуму, если выдается специальный или разовый документ с полномочиями по сбору предпродажной документации и возможностью оплаты или получения аванса.

Что можно делать по доверенности

жилая площадь в многоквартирном доме;
частный дом;
участок земли;
капитальный гараж;
промышленное помещение и т.п.

ведения документации в отношении доверенного объекта;
подписание предварительных документов;
право подписи на документах в отношении доверенного объекта;
купля-продажа недвижимости от имени владельца;
взимание арендной платы, если объект недвижимости сдается;
получение денежных средств после продажи;
договор о залоге и получение залога;
возможность обменять один недвижимый объект на другой и т.д.