Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 ЖК РФ.

В п. 1 ст. 82 ЖК РФ предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР.

Пункт 2 ст. 82 ЖК РФ установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.

Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма.

Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Проанализировав нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся изменения договора социального найма, можно сделать следующие выводы:

1) при сохранении силы договора социального найма в целом его изменение означает, что то или иное условие, либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора; например, в п. 2 ст. 79 ЖК РФ говорится о том, что вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

2) Жилищный кодекс РФ закрепляет основания изменения договора социального найма, которые сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма;

3) к сожалению, в Жилищном кодексе РФ специально не выделены отдельные основания изменения договора социального найма, которые являются правоизменяющими;

4) изменение договора социального найма может осуществляться как по соглашению сторон, так и по требованию нанимателя (членов его семьи) или наймодателя.

Приведем пример из судебной практики, который проиллюстрирует нам, что изменение договора социального найма возможно только в случаях установленных ЖК РФ и подтверждающего, что право пользования квартирой у нанимателей жилого помещения по договору социального найма равнозначно.

Б. обратилась в суд с иском к Е. и Ю. о вселении ее в квартиру А и об определении порядка пользования жилым помещением путем выделения в ее пользование для проживания комнаты 13,1 кв. м.

В обоснование иска указала, что она является нанимателем спорной квартиры, проживала в ней с мужем, дочерью - Е. и внуком - В. Также без регистрации в квартире проживает ее зять - Ю. После смерти мужа 19 сентября 2006 г. по причине плохих отношений с зятем она выехала в квартиру сына. Ответчики выбросили ее вещи, поменяли замок от входной двери, не пустили ее домой 6 декабря 2006 г. для получения пенсии.

Суд первой инстанции иск Б. Удовлетворил, вселил Б. в квартиру, определил порядок пользования жилым помещением: выделил в пользование Б. комнату с балконом площадью 13,1 кв. м, в пользование Е. и В. - комнату площадью 17,9 кв. м, помещения общего пользования - коридор, кухню, ванную - оставить в совместном пользовании сторон.

Судебная коллегия областного суда, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением отменила, указав следующее.

Право Б. пользоваться спорным жилым помещением на условиях социального найма, наличие у нее права нанимателя жилого помещения ответчиками не оспаривалось. Не оспаривается и решение суда в части вселения истца в спорное жилое помещение.

Суд правильно указал, что действующим жилищным законодательством (Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25) не урегулирован вопрос об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, при отсутствии соглашения между нанимателем и членами его семьи и возникновении спора.

Вместе с тем суд пришел к выводу об обоснованности требования Б. об определении порядка пользования жилым помещением в спорной квартире путем выделения в пользование Б.

Комнаты с балконом площадью 13,1 кв. м, в пользование Е. и В. - комнаты площадью 17,9 кв. м и оставления в совместном пользовании сторон помещений общего пользования: коридора, кухни, ванной. Удовлетворяя исковые требования в этой части, суд сослался на то, что определение такого порядка пользования спорным жилым помещением (без изменения договора найма жилого помещения) необходимо для дальнейшего проживания сторон в квартире, восстановления жилищных прав нанимателя Б., нарушенных Е., вселившей в квартиру для проживания Ю., с которым у нанимателя возникли конфликтные отношения.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В силу закона (ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации) наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Заявленное истцом Б. требование об определении порядка пользования спорным жилым помещением, по существу, сводится к изменению договора социального найма путем раздела единого объекта социального найма на несколько самостоятельных объектов.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для изменения, расторжения и прекращения договора социального найма. Указываемые истцом обстоятельства не являются правовым основанием для изменения договора социального найма спорного жилого помещения. Доказательств того, что до вынужденного выезда истца из спорного жилого помещения сложился какой-то определенный порядок пользования жилым помещением, истцом не представлено.

Поскольку требование истца об определении порядка пользования спорным жилым помещением путем закрепления за ней отдельной комнаты площадью 13,1 кв. м, а за Е. и В. - комнаты 17,9 кв. м не основано на законе, нарушает права и законные интересы ответчика Е. и ее несовершеннолетнего сына В., членов семьи нанимателя, решение суда в этой части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Отменяя решение суда в этой части, судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением, не направляя дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств. (Определение Свердловского областного суда от 15 мая 2007 года по делу № 33-3210/2007)

Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

Пункт 1 ст. 83 ЖК РФ предоставил сторонам этого договора расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

Во втором пункте законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных ЖК РФ обстоятельствах.

К ним относятся:

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

Использование жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.

Прекращение жилищного отношения влечет прекращение прав и обязанностей сторон.

При этом стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до момента расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон.

Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты:

1) смерть нанимателя жилого помещения – безусловное основание;

2) гибель жилого помещения;

3) непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем;

4) истечение срока действия найма (поднайма) жилого помещения;

5) досрочное прекращение договора найма.

Согласно ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут только досрочно и в судебном порядке, причем только в случаях, предусмотренных законом. К таким случаям относится односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения. Он влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.

Согласно ст. 83 ЖК РФ с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи наниматель жилого помещения по договору социального найма в любое время имеет право расторгнуть договор социального найма.

Если наниматель и члены его семьи меняют место жительства и выезжают в другую местность, договор считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

Согласно ч. 4 ст. 79 ЖК РФ договор расторгается не во всех случаях. Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения в случаях, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения, если рассматриваемые нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения. Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

При существенном нарушении договора одной их сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. При этом существенным признается нарушение условий договора одной из сторон, которое причиняет другой стороне такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае :

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шесть месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае невнесения платы за жилое помещение за шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного срока платежа. Также основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, договор не был бы заключен.

Следствиями прекращения жилищных отношений являются определенные виды выселения.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается в следующих случаях:

1) если жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;

2) если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит в установленном законом порядке переводу в нежилое;

3) если дом, в котором располагается жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ);

4) в случае выселения членов семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, погибших при исполнении обязанностей военной службы. Этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее санитарным правилам, находящееся в черте данного населенного пункта;

5) наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда (ст. 88 ЖК РФ). Наймодатель вправе потребовать переселения в судебном порядке в случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно оплачивается наймодателем. Вместо жилого помещения маневренного фонда наймодатель может предоставить в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. В таком случае требуется согласие нанимателя и членов его семьи. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, расторгается по соглашению сторон. Также у нанимателя и членов его семьи возникает право на новое жилое помещение в случаях, если в результате капитального ремонта или реконструкции помещение, в котором они проживали ранее, не может быть сохранено или его площадь значительно уменьшается. В таком случае наймодатель обязан заключить с гражданами новый договор социального найма жилого помещения. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ). В таком случае они утрачивают право на предоставление нового жилого помещения по договору социального найма.

2. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали, в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений. Граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений в случае отказа освободить такие жилые помещения.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения.

Чаще всего данное основание является жилищно-правовой санкцией.

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

3. В случае систематического использования жилого помещения не по назначению граждане также подлежат выселению (ст. 98 ЖК РФ).

4. Выселение из служебных жилых помещений и общежитий производится в случае прекращения отношения – основания проживания.

5. Выселение временных жильцов.

6. Выселение в случае самовольного вселения в жилое помещение.

7. Выселение поднанимателей.

§11.9. Расторжение и прекращение договора социального найма

Согласно статье 83 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:

Не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

Он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

Систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

Использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

При наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;

Независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Невнесение нанимателем платы - нарушение, влекущее расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Письмом Госстроя России от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 "О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ" обращается внимание на сложившуюся судебную практику по делам о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев:

"Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об Основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики". Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческой или социальной) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор новой нормы права.

Поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано. По некоторым делам суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцом не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах" (Федеральным законом от 2 января 2000 г. принята новая редакция этого закона).

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли. Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчика, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко".

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпиднадзором, в частности, Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 36).

Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 40), Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 "Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 52).

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к Ст. 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель согласно ч. 2 комментируемой статьи должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления ими между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется в первую очередь намерениями нанимателя. Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

Верховный Суд РФ ориентирует суды на то, что при применении положений комментируемой статьи необходимо проверять и выяснять, по какой причине ответчик отсутствует в жилом помещении, носил ли его выезд из жилого помещения вынужденный или добровольный, временный или постоянный характер, не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг согласно договору.

Сам по себе факт регистрации ответчика в спорной квартире не может свидетельствовать о сохранении права пользования ею, если он отказался от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры.

3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд, а это предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.

5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.

6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.

Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).

7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о сносе домов в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением договора, то спор становится предметом судебного рассмотрения.

9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий, потому что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.