Заключение эксклюзивного договора с риэлтором. Договор с риэлтором: как не попасть впросак

На продажу недвижимости заключается между агентом и принципалом. Суть соглашения заключается в том, что исполнитель выполняет определенное поручение заказчика за его счет и за определенное вознаграждение, размер которого прописывается в документе.

Договор позволяет закрепить ответственность перед третьими лицами за одной из сторон – непосредственно за агентом или за принципалом (ст. 1005 ГК РФ). Достаточно определить, от чьего имени будет действовать исполнитель (от собственного или от имени заказчика).

Предмет агентского договора на поиск, продажу или покупку недвижимости

Агентский договор агентства недвижимости – это типовой бланк, в котором важно четко определить предмет (существенное условие).

Следует указать, что агент предоставляет услуги юридического характера, связанные с поиском клиентов для покупки или продажи объекта недвижимости.

Разумеется, в рамках выполнения поручения у исполнителя возникнут и фактические действия (например, публикация объявлений), без которых невозможно исполнить задание. Их в соглашении прописывать необязательно.

В какой форме заключить агентский договор на поиск, куплю-продажу недвижимости

Агентский договор на поиск недвижимости заключаться в письменной форме не может, так как подразумевается, что стоимость квартиры или дома превышает 10 МРОТ.

Законодатель применяет общие требования к договорам поручения, важно составлять их в простой письменной форме. Удостоверение не требуется.

Стороны в агентском договоре по купле-продаже недвижимости

В агентском договоре участвуют 2 человека: принципал и агент. Заказчиком, как и исполнителем, могут быть и физические, и юридические лица. Разумеется, ИП также имеют право вступать в сделки подобного рода.

На каких условиях заключить агентский договор по поиску, продаже или покупки недвижимого имущества?

Агентский договор на покупку недвижимости (образец) должен содержать не только определение предмета сделки. Вторым по важности существенным условием является характеристика объекта соглашения.

Стороны должны подробно описать объект недвижимости. Указывается «стандартная информация», а именно – адрес дома, этажность, площадь квартиры, состояние и так далее.

Также есть ряд дополнительных условий, указывать которые необязательно, но крайне желательно:

1. Размер вознаграждения агента и сроки его выплаты. В случае с реализацией недвижимости, вознаграждение может быть как твердой суммой, так и процентом от сделки. Если сроки выплаты и размер не определены, то применяются общие правила. Размер вознаграждения определяется по ст. 424 ГК РФ (как среднее значение за аналогичные услуги), срок выплаты – 7 дней после выполнения поручения;

2. Возможность заключения субагентских договоров. Для соглашений, в которых речь идет о покупке/продаже недвижимости, это крайне важный пункт.

Субагентский договор может потребоваться исполнителю для привлечения лиц, занимающихся оценкой недвижимости или оформлением сделки (документами, регистрацией и так далее). Если принципал не даст согласия в письменной форме (в самом агентском договоре), то агент не имеет права привлекать третьих лиц.

Права и обязанности сторон по агентскому договору

Стороны, заключающие договор, берут на себя определенные обязанности. Принципал должен своевременно компенсировать сопроводительные расходы и выплачивать вознаграждение.

Агенту необходимо предоставлять отчетность (ст. 1008 ГК РФ), нести ответственность за действия субагента, если субагентирование разрешено (ст. 1009 ГК РФ), нести ответственность перед третьей стороной в случае, если действует от своего имени.

Прекращение агентского соглашения

Агентский договор по поиску, продаже или покупке жилья (недвижимости) может быть прекращен по нескольким причинам, среди которых:

1. Отказ одной из сторон от исполнения соглашения (для бессрочных договоров);

2. Банкротство ИП, выступающего агентом;

3. Смерть агента или признание его недееспособным.

Скачать агентский договор продажу недвижимости можно на сайте «ProstoDocs». Конструктор обладает неограниченными возможностями в вопросах составления юридически грамотных соглашений. Большой выбор договоров разных направленностей, простота заполнения (пользователю нужно отвечать на вопросы, а система автоматически распределит информацию), гарантии соответствия документов требованиям законодателя. Воспользуйтесь сервисом, вы сразу же оцените его преимущества!

Договор - это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала сайт оказалось несколько агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских агентствах. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.

За 20 лет развития рынка недвижимости в Екатеринбурге появилось немало профессиональных и грамотных риэлторов. Однако любой рынок работает в рамках правового поля. Впрочем, в ряде случаев работа риэлтора выходит за рамки обязанностей, закрепленных агентским договором. К примеру, известны случаи, когда специалисты агентства помогали своему клиенту, когда продавец не спешил выезжать из проданной квартиры. Хотя условиями договора это не было оговорено.

Однако нередки случаи, когда возникают конфликтные ситуации. В подавляющем большинстве причина их возникновения кроется в лукавых формулировках договора. И в судебном разбирательстве, клиент, скорее всего, проиграет. Рассмотрим ситуации, когда «слабое звено» договора можно исправить в пользу клиента.

Перечень услуг агентства

Юристы рекомендуют клиентам агентств недвижимости настаивать, чтобы обязанности риэлтора, были подробно и максимально точно изложены в агентском договоре. Ниже приведены формулировки, которые могут быть истолкованы двояко, а также те пункты договоров, которые могут нанести ущерб интересам клиента. Все формулировки являются цитатами договоров, которые используются в работе агентствами недвижимости Екатеринбурга.

Спорные пункты:

1. «Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента».

Как правило, в договорах не прописывается точное количество объектов, которые будут предложены клиенту за время действия договора. Конечно, не исключено, что покупателю понравится первая показанная квартира, и он ее купит. Впрочем, на городских форумах пользователи часто выражают недовольство работой риэлторов, которые, как им кажется, подбирают и проводят показ слишком малого количества объектов. Интересно, что в случае, если клиент самостоятельно найдет объект и приобретет его в период действия договора, то обязан будет выплатить риэлтору его комиссию. То же самое произойдет в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента.

Для сравнения, в агентских договорах московских риэлторских компаний аналогичный пункт звучит следующим образом: «Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора».

Эксперты рынка считают, что таким пунктом следует дополнить договоры уральских агентств недвижимости.

«Я считаю, что агентства должны писать, что при подборе должно быть показано не менее трех-пяти объектов в течение срока действия договора. В договоре нужно прописывать характеристики объекта, который вы хотите приобрести. Клиенту ведь могут предложить хоть 200 объектов, хоть весь прайс, но ни один из них не подойдет».

Для сужения выборки в Уральской палате недвижимости рекомендуется прописывать все технические особенности искомой квартиры: максимальна цена, район города, количество комнат, общая площадь квартиры, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, этаж, тип дома, наличие стационарного телефона и проч. Однако на практике описание иногда ограничивается только указанием максимальной стоимости искомого объекта, а все детали озвучиваются на словах. А значит, у исполнителя есть возможность подбирать объекты, соответствующие договору, но не удовлетворяющие интересам заказчика.

2. «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки».

В данном пункте не раскрывается, кто именно - риэлтор или клиент - будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.

3. «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки» .

Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора? Эти вопросы остаются открытыми.

4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)»

Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах. У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.

Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.

5. «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта» .

Данный пункт - это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться. Отметим, что в Екатеринбурге взаиморасчеты между сторонами происходят в момент подписания договора. Таким образом, клиент рискует остаться наедине с деньгами от продажи квартиры на несколько недель или даже месяцев. А учитывая темпы роста цен на жилье в Екатеринбурге, через несколько месяцев поиска может оказаться, что денег на покупку желаемого жилья уже не хватает.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Бывают случаи, когда агентство должно продать и одновременно купить какой-то объект. Например, в 2011 году был случай, когда квартиру продали и ничего не купили до 2013 года. За это время цены взлетели, и купить сейчас за эту сумму уже ничего нельзя. Эта ситуация является вопиющим случаем - неисполнением обязательств агентством недвижимости. Как агентство выходило на сделку, понимая, что у него клиент остается с деньгами на руках? В таких случаях, при установлении вины агентства, выносится решение по возврату комиссии агентством в полном объеме».

Чтобы не остаться на долгий срок с наличными, следует зафиксировать в договоре срок, в течение которого должна быть совершена встречная сделка. Кроме того, может быть предусмотрена ответственность агента за обесценение вырученной от продажи суммы (например, выплата неустойки, которая равна ставке рефинансирования ЦБ).

Недостающие обязанности

В отдельную категорию можно отнести пункты, которых в агентских договорах нет. Все эти пункты связаны с проверкой истории квартиры. Риэлторы считают, что прописать в договоре комплекс мер для проверки юридической чистоты квартиры невозможно, поскольку термина «юридическая чистота» официально не существует. Конечно, агентство недвижимости - не Министерство внутренних дел. И агенты ограничены в возможностях получения информации. Однако ничто не мешает клиенту агентства недвижимости настаивать на включение в договор следующих обязанностей риэлтора:

1. Получение риэлтором информации об обременении объекта - запрос справки из ЕГРП;
2. Получение риэлтором информации о наличии задолженности на коммунальные услуги;
3. Получение риэлтором информации о зарегистрированных в квартире лицах - запрос информации в паспортном столе;
4. Проверка собственников квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на предмет учета в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Список неполный, и в каждом cлучае он может быть дополнен.

Отметим, что на словах обычно риэлторы обещают произвести эти действия, и многие на самом деле это делают, однако из-за большой ответственности исполнителя в большинстве агентских договорах эти пункты не зафиксированы.

Вознаграждение риэлтора

1. «Оплата вознаграждения Риэлтора производится путем __% предоплаты, либо после подписания настоящего договора, либо после подписания договора с покупателем Объекта. По соглашению сторон вознаграждение может выплачиваться в ином порядке ».

При покупке и подборе квартиры клиенту нужно быть готовым внести предоплату за услуги риэлтора. Таким образом, часть гонорара необходимо выплатить до совершения работы. Притом, если за срок действия договора клиент не успеет выбрать квартиру, то не факт, что агент вернет предоплату, так как услуга частично оказана, риэлтор потратил время и понес расходы. Поэтому клиенту рекомендуется прописать в договоре, что агент получит комиссию только после регистрации права собственности в управлении Росреестра. Или указать, в каких случаях предоплата возвращается.

2. «Клиент обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере __ от стоимости жилья».

Как правило, комиссия агентства недвижимости в Екатеринбурге составляет 3-5% от стоимости объекта. Специалисты рекомендуют указывать в договоре размер вознаграждения в виде фиксированной суммы. В противном случае, риэлтор может быть заинтересован в предложении клиенту самых дорогостоящих объектов.

3. «В случае продажи Объекта по цене, превышающей сумму, указанную в п.1.1. договора, Риэлтор получает __% разницы»

Определение текущей рыночной стоимости объекта - это одна из обязанностей риэлтора. Оценка эта неофициальная, а, скорее, практическая. Считается, что риэлтор ее может дать, основываясь на собственном опыте и знании текущей рыночной ситуации. Если договор предполагает, что риэлтор получит процент от разницы между первоначальной ценой и ценой реализации, то у агента появляется соблазн изначально занизить стоимость квартиры. А уже потом, по договоренности с продавцом, поднять цену и забрать часть этой разницы себе.

4. «Риэлтор обязуется предоставить Клиенту возможность осмотреть не менее (рекомендуемое количество не менее 3-5 вариантов) __ вариантов, полностью соответствующих требованиям к Объекту. В случае отказа Клиента от всех предложенных вариантов, последний обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере__ » .

Если клиенту все предложенные варианты не понравятся, а квартира выбрана и куплена не будет, то он все равно должен будет выплатить часть вознаграждения агентству недвижимости. В договоре на покупку мелким шрифтом указано, что рекомендуемый размер комиссии - 6-15 тыс. рублей. Отметим, что подобную практику дополнительных вознаграждений проводят не все агентства. При заключении договора можно прописать минимальный размер вознаграждения, либо обратиться в другую компанию, где платить за показ трех-пяти квартир платить не нужно.

5. «Клиент вносит частичный платеж за Объект в размере __ в момент подписания настоящего договора и дополнительный частичный платеж за Объект в размере не более __ по требованию Риэлтора, при внесении частичного платежа продавцам (правообладателям) Объекта или их представителям» .

При заключении договора владелец соглашается выставить на продажу свой объект по большей стоимости, чем он планировал. Разница между желаемой ценой и ценой реализации становится комиссией риэлтора. Когда покупатель находит подходящий объект, то риэлтор предлагает сразу же внести аванс, чтобы объект был снят с продажи и не предлагался другим лицам. Аванс передается на хранение в агентство недвижимости, которое представляет сторону продавца. Считается, что риэлторской компании передавать деньги на хранение до сделки надежнее, чем физическому лицу, которое может скрыться с полученными средствами в неизвестном направлении.

Впрочем, если перед выходом на сделку покупатель меняет решение о покупке, то вернуть аванс будет непросто. Дело в том, что услуга была частично оказана (объект снят с продажи, не велся поиск других покупателей, собраны необходимые справки), и клиент должен выплатить вознаграждение. Эта сумма берется из аванса.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Предположим, я решила приобрести жилье и внесла аванс для приобретения квартиры. Агентство готовило для меня пакет документов для получения кредита на покупку этой квартиры, меня водили в банк, помогали составлять заявление. Мне банк одобрил кредит, продавцы готовы выходить на сделку, оформили все необходимые документы, агентство подготовило договор купли-продажи. Меня уведомляют о дате выхода на сделку. Но я в последний момент решила, что эта квартира мне не подходит. В этой ситуации применяются нормы Гражданского Кодекса, согласно которым, заказчик вправе отказаться от предоставления услуги, но работу, которую выполнило агентство, необходимо оплатить пропорционально объему выполненных работ».

Таким образом, риэлтор сможет доказать, что услуга, к примеру, была оказана на 85% и потребовать выплаты вознаграждения. Правда, не ясно, сможет ли специалист по недвижимости доказать в суде, что он правомерно удерживал аванс. Скорее всего, суд предложит риэлтору вернуть клиенту аванс. А чтобы риэлтору взыскать с бывшего клиента фактически понесенные убытки, придется выступить со встречным иском.

Срок действия договора

В договоре на оказание услуг обязательно должен быть указан срок его действия, а также условия продления этого срока и расторжения договора. Эксперты рекомендуют заключать договор не более чем на три месяца.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Необходимо обращать внимание на срок действия договора. Заключать договор на шесть месяцев и более мы бы не рекомендовали. Достаточно трех - четырех месяцев. Если вас все устраивает: как агентство работает, какие действия совершают, какая реклама выходит, - то можно продлить договор, либо прекратить его в связи с истечением срока действия».

Расторжение договора

Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:

1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.

«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».

Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).

Ответственность по договору

Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:

1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).

Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора - это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:

««Покупатель обратился в агентство недвижимости, агент подобрал ему квартиру. После заключения договора купли-продажи оказалось, что данная квартира находится в залоге у банка. Проблема в том, что агентство недвижимости не несет ответственности за недвижимость, которую предлагает своему клиенту, и сразу с себя всю ответственность снимает. Но Гражданским кодексом предусмотрено, что по договору купли-продажи квартира не должна быть обременена, не должна находиться в аресте, то есть должна быть свободной от прав третьих лиц. Каким образом агентство проверяло документы - история умалчивает. Покупатель хоть и добросовестный, но он обязан эту недвижимость вернуть. В том случае, убытки взыскали с агентства с недвижимости, клиенту вернули уплаченное вознаграждение риэлтору».

***

Даже если риэлтор имеет безупречную репутацию и рекомендован всеми друзьями и знакомыми, договор на оказание услуг, где соблюден баланс интересов обеих сторон, стоит прописать как можно тщательнее. Это поможет не только сохранить деловые отношения с риэлтором, но и не разрушить дружеские.

Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам .

Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Последовательность шагов для будущего продавца состоит в следующем: выбрать зарекомендовавшее себя агентство недвижимости , желательно состоящее в одном из профессиональных сообществ или ассоциаций.

Далее заключаем договор - это может быть договор комиссии, агентский договор, договор поручения или возмездного оказания услуг. Эти виды регламентированы гражданским кодексом РФ и применяются в зависимости от ситуации и сложности сделки.

Однако, среди них особняком выделяют эксклюзивный договор .

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.

На первый взгляд, все просто — две стороны;

• Заказчик — продавец недвижимости ;
• Исполнитель — риэлтерское агентство .

Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).

Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк .

Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.

Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству , а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже .

Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис .

Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации . В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или в одностороннем порядке.

Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.

Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:

1. Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания .
2. Со стороны будущего продавца — исключительность прав , делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства .

Права и привилегии агентства

Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции .

Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:

• Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
• Эффективная рекламная кампания;
• Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
• Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
• Консультации по всем вопросам.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать .

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Бытует мнение, что если многие агентства проинформированы о конкретной квартире, то она будет продана быстрее.

Частое появление информации о продаже недвижимости из разных источников может ввести в заблуждение покупателя и вызовет неизбежные сомнения, правильно ли установлена цена, и все ли в порядке с документами .

С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате .

Продавец увеличивает свои шансы продать квартиру в приемлемый срок и по комфортной цене.

Защищает от мошенников

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем .

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке . Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки .

Защита правовых интересов продавца

Продажа недвижимости всегда процесс непростой. Не все участники сделок обладают знаниями в определенной области — в вопросах юридических, маркетинговых и налоговых.

Опыт и деловые качества ответственных лиц агентства, гарантируемые договором на оказание риэлтерских услуг, обеспечат более успешное завершение сделки и защитят интересы продавца в любой ситуации — даже в случае непорядочности покупателя или ошибок.

На исход сделки будет работать и тот факт, что на оценку юридической чистоты собственности в случае заключения договора будет потрачено несоизмеримо больше времени, нежели на обычных клиентов .

Реальная оценка квартиры и лучшее ее позиционирование

Не будучи специалистом, очень сложно оценить масштабы будущей сделки, кроме того, для построения верной стратегии продажи и рекламы необходимо знать и понимать тонкости, недоступные непосвященным.

Это и конъюнктура рынка недвижимости в отдельном городе или районе и особенности работы местных СМИ.

Для успешной продажи квартиры агентства осуществляют ее оценку, исходя из фактического состояния, анализа реальных аналогов и изучения текущих предложений реального рынка и реальных цен.

Со стороны агентства подпишется руководитель либо представитель по доверенности, имеющий на то право. Подписывать подобный договор с вольным агентом имеет смысл лишь в крайнем случае, и только при условии, что он имеет статус индивидуального предпринимателя . В противном случае надеяться на какие-либо гарантии не приходится.

Эксклюзивный договор носит характер агентского, а учитывая, что законодательно требования к перечню условий агентского договора не определены, всю полноту ответственности, которую агентство берет перед продавцом, нужно непременно прописывать в деталях.

Согласно ГК РФ стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению .

Агентство гарантирует , что в течение срока действия эксклюзивного договора на оказание риэлтерских услуг работу с использованием максимума возможностей , что называется по полной программе.

В договоре необходимо обязательно отразить ответственность агентства за отсутствие активных действий.

Однако следует помнить, что и при немотивированном отказе продавца от работы с агентством до истечения договора, агентство будет настаивать на пункте о том, что уже реализованная часть работы должна быть оплачена.

Почему эксклюзивный договор выгоден для собственников? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

На страницах нашего мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (), и чем отличается маклер от риэлтора (). Сегодня у нас очередной урок - будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова .

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

Продавец передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, - такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора - предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии - тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод - компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Резюме
Мы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.

ДОГОВОР на оказание услуг агентством
№ _________
Российская Федерация, г. Москва, ______________ две тысячи ______ года

Агентство недвижимости __________ (Свидетельство о Государственной Регистрации № __________), действующее на основании Устава, в лице ______________________________, __________ г.р. (паспорт серия _________, выдан ___________________________________________. _____ года, зарегистрирован по адресу __________________________, именуемое в дальнейшем ИСПОЛНИТЕЛЬ, с одной стороны, и ____________________________________________________________________
именуемый(ая) в дальнейшем ЗАКАЗЧИК, с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТОМ настоящего Договора является ________________________________

на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
2. ИСПОЛНИТЕЛЬ обязуется:
2.1. Оказать помощь в организации _____________ жилой площади, состоящей из____ находящейся в _______________________________
2.2. Организовать все мероприятия по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора, включая маркетинговые исследования, рекламные мероприятия, организацию просмотров квартир, экспертизу правоустанавливающих документов и юридической чистоты отчуждения (с предоставлением её результатов Заказчику).
2.3. Организовать процедуру приёма и внесения аванса (задатка) за квартиру в доказательство заключения договоров по передаче прав собственности и в обеспечение их исполнения.
2.4. Оказать помощь в подготовке документов, необходимых для исполнения настоящего Договора.
2.5. Организовать юридическое оформление договоров купли-продажи (мены) квартир, регистрацию их и перехода права собственности Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.
2.6. Организовать своевременность безопасных взаиморасчётов между участниками сделки и обеспечить её конфиденциальность.
3. ЗАКАЗЧИК обязуется:
3.1. Предоставить все необходимые для отчуждения жилой площади документы и оказывать Исполнителю содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки по предмету настоящего Договора.
3.2. Удостоверить, что на момент заключения настоящего договора им не заключены аналогичные договоры и соглашения с третьими лицами.
3.3. Предоставить Исполнителю полномочия осуществлять действия в интересах Заказчика, в том числе вести переговоры и заключать соглашения, не противоречащие условиям настоящего Договора с лицами, заинтересованными в проведении данной сделки.
3.4. Принять на себя обязательства по задатку (авансу), вносимому в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупателем квартиры в счёт причитающихся с него платежей в соответствии с действующим законодательством.
3.5. Обеспечить со своей стороны явку всех лиц, принимающих участие в сделке для её нотариального оформления и регистрации.
3.6. Соблюдать конфиденциальность сделки, не предпринимать самостоятельных действий и не обращаться к другим лицам и организациям по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора.
3.7. По завершении мероприятий, предусмотренных п.1 настоящего Договора, подписать Акт выполнения работ и оплатить услуги Исполнителя в размере 6% (Шести процентов) от суммы сделки или USD _____ (__________ тысяч долларов США).
4. РАСЧЁТЫ по Договору:
4.1. Все суммы Договора, указанные в долларах США, оплачиваются в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа (ст.317 ГК РФ).
4.2. Расходы по оформлению сделки купли-продажи включают: а) банковские расходы; б) нотариальное оформление, в) оплату регистрации и перехода права собственности и возлагаются на Покупателя квартиры в объёме, предусматриваемом соглашениями о внесении аванса (задатка).
4.3. Расчёты по настоящему договору осуществляются через индивидуальную сейфовую ячейку.
4.4. Заказчик оплачивает услуги, предоставляемые Исполнителем по настоящему Договору, равными долями:
после внесения аванса (задатка) за квартиру и после государственной регистрации договора и перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.
4.5. При подписании настоящего Договора Заказчик вносит Исполнителю в обеспечение его затрат по исполнению обязательств по п.2 и в доказательство серьёзности намерений аванс в размере USD ________(________________ долларов США).
5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН:
5.1. Спорные вопросы, возникающие при выполнении сторонами настоящего договора, решаются по взаимному согласованию, а при невозможности этого – в соответствии с действующим законодательством.
5.3. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
5.4. Исполнитель несёт ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов и в случае утраты обязуется восстановить их за свой счёт.
5.5. Если Заказчик в период действия настоящего Договора отказывается от услуг Исполнителя, то он оплачивает выполненный им объём работ, возмещает все затраты по исполнению Договора и выплачивает неустойку в размере ______ $.
5.6. Если Исполнитель в течение срока действия настоящего Договора не предпримет действий по должному выполнению взятых на себя по п. 2.1 обязательств, то он возвращает Заказчику сумму аванса, указанную в п. 4.5 в двойном размере.
6. СРОК действия и порядок расторжения ДОГОВОРА:
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и заканчивает своё действие по завершении предусмотренной договором сделки и взаиморасчётов.
6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
6.3. Изменение и продление настоящего Договора происходит по обоюдному согласию сторон в письменном виде.
7. Дополнительные условия:
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для
каждой из сторон.

АДРЕСА и реквизиты СТОРОН:

Агенство недвижимости_______________________________________
ЗАКАЗЧИК__________________________________________________