Понятие общая юридическая характеристика виды договора аренды. Договор аренды

Гражданско-правовые санкции за нарушение договора аренды.

Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендатора.

1. За пользование не в соответствии с назначением имущества или договором либо за пользование с существенным ухудшением имущества возможно досрочное расторжение договора и взыскание убытков.

2. За нарушение сроков внесения арендной платы: при существенном нарушении сроков применяется требование о досрочном внесении платы (но не боле чем за 2 срока вперед) – ст. 614 п. 5; если более двух раз подряд по истечении установленного срока арендатор не платит арендную плату - возможно досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК). Кроме того, применяются меры ответственности в виде взыскания процента по ст. 395 ГК и возмещения убытков.

3. При невозврате вещи арендатором или несвоевременном возврате применяются меры защиты в виде требования о реальном исполнении и внесении платы за аренду за все время просрочки возврата вещи, а также меры ответственности – убытки, неустойка.

4. За распоряжение вещью без согласия арендодателя (сдачу в субаренду и т. п.) – арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК).

5. В случае производства неотделимых улучшений без согласия арендодателя наступает последствие в виде недопустимости возмещения.

Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендодателя.

1. За непредставление имущества арендатору в срок – меры защиты в виде истребования имущества либо расторжения договора (ст. 611 ГК) и меры ответственности (взыскание убытков).

2. За скрытые недостатки в представленном имуществе применяются альтернативно следующие меры защиты: требование безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшение арендной платы и другие требования, указанные в ст. 612; а также гражданско-правовая ответственность (взыскание убытков).

3. При неосуществлении капитального ремонта арендатор сам может провести таковой и взыскать стоимость работ с арендодателя либо зачесть её в счет арендной платы или потребовать уменьшение арендной платы либо расторжения договора (меры защиты) и возмещения убытков (меры ответственности).

4. В случае неуведомления арендатора о правах 3-х лиц применяются альтернативно следующие меры защиты: уменьшение арендной платы или расторжение договора (ст. 613 ГК) и взыскиваются убытки (меры ответственности).

Гражданский кодекс наряду с общим договором аренды выделяет его особые виды: договор проката, аренда транспортных средств, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений и лизинг.

Договор проката регулирует предоставление движимого имущества во временное владение и пользование за плату для потребительских целей предпринимателем, занимающимся этим в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Особенности договора проката.

1. Особый субъектный состав. Арендодателем может быть лишь предприниматель, причем такой, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, но чаще всего им является гражданин, либо этот договор, как правило, предполагает использование имущества в потребительских целях.

2. Объект. Юридический объект договора проката – действия по предоставлению имущества, владение и пользование, действия по оплате аренды и возврату имущества.

Материальный объект – только движимое имущество, как правило, потребительского назначения.

3. Особые цели договора – использование имущества для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не соответствует существу обязательства.

4. Договор проката – публичный.

5. Возмездный.

6. Консенсуальным.

7. Двусторонне-обязывающий.

8. Свободно-заключаемый.

9. Срочный – предельный срок договора до 1 года (ст. 627 ГК).

10. Его особенностями является также: недопустимость сдачи имущества в субаренду, безвозмездное использование, в залог.

11. Усиленная защита прав арендатора, когда таковым является гражданин – «потребитель», которому в соответствии с гражданским кодексом и «Законом о защите прав потребителей» предоставляются особые «меры защиты» и «меры ответственности».

К мерам защиты относится: возможность требовать безвозмездного устранения недостатков в течении 10 дней либо замены вещи; допускается досрочное прекращение договора в любое время по инициативе арендатора, при этом ему возвращается соответствующая часть арендной платы.

Мерами ответственности , которые несет неисправный арендодатель, являются: неустойка в размере 3 процентов за каждый день просрочки в устранении недостатков или замене вещи от но в пределах стоимости имущества; убытки, взыскиваемые сверх неустойки, возмещение вреда, причиненного недостатками вещи жизни, здоровью, имуществу, как самого арендатора, так и других лиц; компенсация морального вреда и, наконец, особый штраф в размере 100 процентов от цены иска за уклонение от добровольного исполнения обязательства.

Договор аренды транспортных средств различается на две разновидности: аренда транспортных средств с экипажем и аренда транспортных средств без экипажа.

Договор аренды транспортных средств с экипажем – это договор о предоставлении арендатору транспортного средства на время с оказанием услуг силами арендодателя по управлению и технической эксплуатации.

Особенности: в субъектном составе – арендодатель должен иметь специальную лицензию; в юридическом объекте – он является смешанным, либо охватывает не только действия по владению и пользованию имуществом, но и оказании услуг в виде управления арендодателем транспортным средством и его техническое обслуживание; материальный объект - только транспортное средство (любого вида). Юридическими признаками этого договора также являются: реальность, возмездность, он свободно заключаемый, двухсторонне обязывающий, должен заключаться в письменной форме. Арендодатель несет деликтную ответственность как владелец источника повышенной опасности.

Договор аренды транспортного средства без экипажа – это договор о предоставлении транспортного средства во временное владение и пользование за плату без оказания услуг.

В этом договоре сам арендатор осуществляет управление транспортным средством, поддерживает его надлежащее состояние, отвечает за вред как владелец источника повышенной опасности.

Договор аренды предприятия – это договор между предпринимателем о предоставлении во владение и пользования за плату предприятия как имущественного комплекса.

Особенности:

1. Особый субъектный состав – участниками этого договора являются только предпринимателями.

2. Материальный объект – это предприятие как имущественный комплекс, т. е. земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства производства, а также оборотные средства (сырьё, топливо, материалы), права и обязанности по договорам и даже исключительные права (на обозначение, индивидуализирующие деятельность предприятия). Часть имущества – является потребляемыми вещами.

3. Юридический объект: действия по владению и пользованию, предоставляемые арендатору также отличаются спецификой. Правомочия пользования имуществом охватывает использование его в производстве, допускается постоянная сменяемость составляющих имущество компонентов. Арендатор может продавать материальные ценности, обменивать, сдавать в субаренду и т. п. Не допускается при этом уменьшения стоимости предприятия в целом. Арендатор может производить реконструкцию предприятия, расширять, проводить техническую реконструкцию, если это увеличивает стоимость имущества. При этом арендодатель обязан (в отличие от общего договора аренды) возместить неотделимые улучшения, хотя бы они были проведены без разрешения арендодателя (ст. 662 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме, а при сроке 1 год или более требуется государственная регистрация. Указание на размер арендной платы является существенным условием этого договора. Особенностью этого договора является его связь с земельным участком – необходимость оформления права на земельный участок. Кроме того, установлен особый порядок передачи арендатору и возмещения им по окончанию срока здания или сооружения – составлением передаточного акта (или иного документа) с подписями обеих сторон.

Договор лизинга – это договор между тремя предпринимателями: арендодателем, арендатором и продавцом о приобретении имущества арендодателем в его собственные по заказу арендатора с целью передачи имущества арендатору за плату для использования в предпринимательских целях.

Юридические признаки:

1. Особый субъектный состав: а) в договоре участвуют три стороны; все они должны быть предпринимателями: арендодатель (лизингодатель), продавец, арендатор (лизингополучатель). Лизингополучателем может быть только коммерческая организация, получившая лицензию на занятие лизинговой деятельностью.

2. Юридический объект – сложный, он включает действия по передаче права собственности от продавца лизингодателю и действия по передаче имущества в аренду лизингополучателя, действия лизиногодателя по оплате купленного товара продавца и действия по оплате лизиногополучателем лизингодателю.

Материальный объект – средства производства, это может быть движимое имущество и недвижимость, кроме земельных участков и других природных объектов.

Договор является возмездным, консенсуальным, двухсторонне-обзязывающим и свободно заключаемым.

Особенностью договора лизинга является возложение риска случайной гибели с момента передачи на арендатора (ст. 669 ГК).

Обязанностью лизингополучателя является использование не только по назначению, но и в предпринимательских целях.

Особенности распределения прав и обязанностей между сторонами: продавца и имущество определяет (выбирает) лизингополучатель, а не лизингодатель (покупатель), он же согласовывает с поставщиком все технико-экономические характеристики имущества, осуществляет приемку имущества (в присутствии представителя лизиногодателя) и предъявляет претензии по поводу имущества. Лизингодатель и лизингополучатель являются солидарными кредиторами по отношению к продавцу (ст 670 ГК).

Лизинговый договор, новый для нашего права, характерен для рыночной экономики, он является эффективным средством инвестирования производственной деятельности. В соответствии с федеральным Законом РФ от 8.02.1998 Российской федерации присоединилось к лизинговой Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, что способствует развитию лизинговых отношений в России.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор.

Предмет (объект) договора аренды:

1) земельный участок;

2) предприятие и иные имущественные комплексы;

3) здание;

4) сооружение;

5) оборудование;

6) (транспортное средство и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации. Арендная плата устанавливается за все арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Общие положения об аренде регулируются нормами ПС РФ.

Виды договоров аренды:

1) прокат;

2) аренда транспортных средств;

3) аренда зданий и сооружений;

4) аренда предприятий,

5) финансовая аренда;

6) аренда земельных долей.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, договор аренды земельных долей вступает в силу с даты его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и продлевается до тех пор, пока одна из сторон не позднее, чем за оговоренный при заключении договора срок не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении.

Договор аренды может заключаться на определенный либо неопределенный сроки. Если срок договора истек и ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях. Договор может быть расторгнут любой из сторон в случае неоднократного нарушения другой стороной условий настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами, а в случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный или народный суд, выбранный сторонами для разрешения споров.

Договор составляется в двух экземплярах, которые идентичны и имеют одинаковую силу. Любые изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

1. Прокат
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК). Договор проката является публичным, к нему применяются правила ФЗ «О защите прав потребителей». Предмет договора - непотребляемые, индивидуально-определённые, движимые вещи, используемые для потребительских целей. Арендатору по договору проката передаются права временного владения и пользования сданной напрокат вещи. Арендодателем является лицо, занимающееся сдачей имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (ст. 626 ГК). Срок договора проката - 1 год. Правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК) не применяются. Капитальный и текущий ремонт является обязанностью арендодателя. Сдача прокатного имущества в субаренду не допускается (ст. 631 ГК).
2. Аренда транспортных средств
Транспортное средство является источником повышенной опасности. Особое внимание в правовом регулировании аренды транспортных средств уделяется лицу, которое будет нести ответственность за управление транспортным средством. В связи с этим выделяют два вида договора аренды транспортных средств: с экипажем и без экипажа.
По договору аренды транспортных средств с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК).
Текущий и капитальный ремонт сданного в аренду транспортного средства в данном виде договора является обязанностью арендодателя (634 ГК). На арендаторе по общему правилу ст. 637 ГК также лежит обязанность по страхованию как самого транспортного средства, так и ответственности, связанной с его эксплуатацией. Расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, несёт арендатор, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 636). Ответственность за вред, причинённый самому транспортному средству и транспортным средством жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, несёт арендодатель, если не докажет, что вред наступил по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор (ст. 639 ГК). В последнем случае арендатор отвечает в порядке регресса (ст. 640 ГК).
По договору аренды транспортных средств без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 642 ГК). Все расходы, связанные с осуществлением прав, переданных по договору (включая ремонт, техническую, коммерческую эксплуатацию и страховые расходы), в данном случае несёт арендатор. То же касается и ответственности (ст. 644, 646, 648 ГК).
Из определения обоих договоров видно, что они являются реальными, взаимными и возмездными. Форма договоров аренды транспортных средств является письменной. Правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК) к аренде транспортных средств не применяются.
3. Аренда зданий и сооружений, аренда предприятия
По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. Существенными условиями данного договора являются предмет и цена. Основной обязанностью арендодателя является передача здания или сооружения, а также земельного участка, необходимого для их использования. Передача предмета договора осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК). Форма договора - письменная, несоблюдение формы ведёт к недействительности договора. Поскольку со стороны арендатора (равно как и со стороны арендодателя) выступает субъект предпринимательства, обязанности по ремонту арендованного предприятия возлагаются по общему правилу на арендатора. Договор аренды предприятия также является консенсуальным, возмездным и взаимным.
4. Финансовая аренда (лизинг)
По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Предметом лизинга может быть любое имущество, кроме земельных участков и иных природных объектов.
Сторонами договора финансовой аренды являются лизингодатель и лизингополучатель. Лизингодателем может быть физическое или юридическое лицо, которое за счёт привлечённых или собственных денежных средств приобретает в собственность определённое имущество и предоставляет его во временное владение и пользование лизингополучателю (ст. 4 ФЗ «О лизинге» от 11.09.1997 г.). В качестве таковых могут выступать субъекты предпринимательства. Лизингополучателем может выступать также предприниматель, нуждающийся в получении имущества во временное владение и пользование. Помимо сторон самого лизинга в правоотношении по договору лизинга участвует продавец имущества, которое является предметом лизинга. Заключение договора купли-продажи в соответствии с договором лизинга является обязательным для лизингодателя. В соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» лизингодатель обязуется приобрести у определённого продавца в собственность определённое имущество для его передачи за определённую плату на определённый срок на определённых условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю. Из этого следует, что существенными условиями договора лизинга являются предмет, цена и срок.