Что такое депозит при съеме квартиры? Что нужно учитывать, оформляя страховой депозит? Понятие депозит при съеме квартиры и отличие от залога

Что такое депозит при съеме квартиры?

Квартирный вопрос всегда стоял довольно остро. Сегодняшний день показывает, что он остался вполне актуальным, поэтому люди, неимеющие возможности приобрести собственные метры, снимают их. Эта услуга стала некой нормой жизни. Последнее время в сфере аренды жилья стало стабильным присутствие такого понятия, как страховой депозит.

Что это такое

Его называют по-разному, но обозначение одно – страхование от возможных затрат со стороны хозяина. Платеж стал неким золотым правилом для владельцев заветных жилых метров. Они, когда сдают недвижимость, берут две суммы:

за первый месяц;
обеспечительные средства.

плата за последний месяц;
депозит аренды;
гарантийная сумма прочие.

Второй платеж для хозяина является своеобразной страховкой, при этом может быть просто неподъемным для арендатора. Чаще всего он въезжает в квартиру с отделкой, бытовым оснащением и мебелью. Понятно, что оценка всего вышеперечисленного достаточно высока и ее приходится отдавать в пользование совершенно чужим людям. Как они поступят с имуществом владельца угадать невозможно.

Для чего он нужен

Именно от возникновения вышеперечисленных неприятностей и защищает депозит при съеме жилья. Хоть он и не покроет стоимость добра владельца, но даст ему надежду на то, что уплаченные деньги обяжут клиента быть более осторожным с квартирой. Желание возврата гарантийных средств будет залогом хорошего обращения к технике и внешнему виду жилого помещения.

Обеспечительный платеж может покрыть:

порчу мебели;
интерьера.

Деньгами можно покрыть неуплату коммунальных счетов, но они для этого все-таки не предназначены.

Больше всего такое средство безопасности используется у хозяев элитных метров. Ведь там точно бывает, что страховать, часто обстановка квартир оформлена по высшему разряду. Владелец в такой ситуации точно не откажется от гарантийного платежа.

Передача гарантийной суммы по договору аренды участнику сделки

Письменный вид документа не требуется исходя из правового механизма передачи обеспечительных средств. Закон также не обязывает к таким действиям. Все пункты, связанные с этим вопросом, излагаются в тексте договора аренды. Данный документ необходим для закрепления обязанностей сторон с целью защиты прав каждого из участников.

Положение о гарантийном залоге должно включать в себя такие данные:

сумму депозита;
риски, покрывающиеся с его помощью;
механизм возврата;
сроки возвращения средств;
способ, который будет определять нанесенный ущерб.

Все эти пункты обязательны, первый из них можно изменить, прибегнув, к примеру, когда общая сумма распределяется на несколько отдельных и равных платежей.

Это даст возможность нанимателю более удобно рассчитать свои расходы, уменьшив первоначальный взнос. Такое решение позволит ускорить процесс сдачи.

Получение средств обязательно фиксируется в письменной форме. Таким доказательством может служить . Ее не нужно удостоверять у нотариуса. Когда метры в наем берутся фирмой, то требуется наличие кассового чека, он и выступит свидетельством получения денег. Расписка же удостоверяется только подписями сторон.

Также обязательно должны быть прописаны:

условия ;
другие, форс-мажорные обстоятельства.

Если не учесть все неурядицы, по окончании арендного периода могут появиться некоторые конфликтные ситуации. Не факт, что их будет легко разрешить. Поэтому составление подобной документации лучше доверять квалифицированному персоналу, которыми являются работники риэлтерских агентств. Они же станут помощниками в разрешении конфликтов сторон, участвующих в процессе аренды жилого помещения.

Возврат страхового депозита

Денежная страховка, как уже говорилось, должна быть возвращена нанимающей стороне по истечении срока аренды. На практике вся сумма возвращается очень редко, ведь жить долгое время и чего-то не испортить – практически невыполнимая задача. Обязательно где-то испачкаются стены или обои, не говоря о других неурядицах.

Предметом спора может стать, положим, пятно на светлом покрытии кресла. У хозяина естественным образом может появиться желание покрыть стоимость испорченного добра за счет гарантийного платежа, а вторая сторона согласится оплатить только его химическую чистку. При этом дефект мог присутствовать и ранее.

Ситуацию можно разрешить несколькими способами:

создать доказательство состояния жилья в виде фотодосье;
составить акт приема-передачи недвижимости в аренду.

Сфотографированный объект будет лучшим доказательным материалом при предъявлении необоснованных обвинений владельца.

Акт о состоянии передаваемого имущества не предусмотрен в законодательном порядке, но доказать нанесенный вред без его составления станет почти невозможным. При отсутствии хотя бы одного из вариантов фиксации состояния жилья возможность возвращения средств будет зависеть только от порядочности владельца. Ведь найти какие-то недочеты несложно, особенно если этого очень захотеть.

Поэтому, дабы обезопасить себя от лишних затрат, необходимо свести учет всего имущества в виде письменного или фото документа, а лучше воспользоваться двумя способами сразу. Такой документ должен описывать:

наименование объекта;
индивидуальные признаки;
возможные дефекты.

Каждый предмет должен иметь полную характеристику. То есть, если описывается комод, необходимо указать количество выдвижных ящиков, материал изделия, расцветка, видимые повреждения прочее.

Порой память квартирантов отключается по части обязанностей оплаты некоторых коммунальных услуг, после чего возникают задолженности. Помощником в решении этого вопроса станет страховая сумма, за счет нее можно погасить долги. Арендаторы иногда съезжают без положенной оплаты. Таким образом, гарантийный платеж перекроет возможные убытки хотя бы частично.

Ошибки, возникающие при возврате и оформлении гарантийных средств

Частой ошибкой собственника выступает указание в договоре о том, что обеспечительная сумма может быть использована вместо платы за последний месяц. Так он лишает себя гарантии сохранности нажитого добра. Поэтому стоит избегать подобного положения. Хозяин попросту не будет в состоянии компенсировать затраты от нанесенного ущерба, если, конечно, такое случится.

Владельцы недвижимости могут не только пострадать, но и сами навредить финансовому положению клиента, умолчав об одном важном обстоятельстве. Дело в том, что неосведомленный в правовой сфере арендатор, может не знать, что вещи должны возвращаться по истечении периода использования в неизменном состоянии, учитывая естественный износ.

А он предполагает под собой некоторые изменения внешнего вида, оставленного в пользование имущества. Не являются рисками, покрывающимися за счет страхового депозита такие случаи:

следы на бытовой технике после эксплуатации;
незначительные потертости обойных поверхностей;
выгоревшие на солнце дорогие занавеси или мебель;
постаревший от эксплуатации ковер и многое другое.

Эти ситуации исключают требование средств на покрытие «ущерба». Тем более плату не имеют права просить в случае сдачи пустых метров, без обстановки и бытового наполнения.

Можно ли обойтись без второй суммы

Хозяин имеет мало выгоды без этого платежа, поскольку у него будет постоянно возникать чувство переживания о сохранности ценностей. Большинство из них потребуют обязательное подписание подобного условия. Невыполнение такого пункта вряд ли позволит получить в пользование заветную квартиру.

Хотя есть несколько вариантов, когда это положение из договора исключается или объем платы существенно уменьшается :

сдаваемый объект находится в плохом состоянии (старое жилье, без ремонта);
квартира пустая, без обстановки;
снимается только комната, а не целое жилье.

Последнее предполагает, что хозяин будет непосредственным соседом клиента. Такое положение дел позволит вести полный контроль действий жильца, поэтому составлять лишнюю бумагу не стоит. Владелец сам проследит за своевременностью оплаты счетов и вовремя успеет заметить порчу вещей.

В случае когда избежать полностью оплаты рисков невозможно, существует схема распределения ее на части, чтобы погасить в течение нескольких месяцев, оговоренных заранее и оформленных в письменном виде. Это делается для удобства нанимателя, ведь часто случается, что не все на руках имеют крупные средства.

Аренда квартиры является достаточно прибыльным бизнесом, отчего данным видом заработка занимаются все, кто имеет хоть какую-нибудь недвижимость для предоставления её в наём. Но, одновременно с этим, для арендодателя существует высокий риск понести существенные материальные потери, которые могут быть вызваны порчей имущества со стороны квартиросъемщиков. Поэтому многие владельцы жилья пытаются обезопасить себя от подобных случаев. И одним из самых популярных в последнее время способов стал депозит при съеме квартиры.

В первую очередь необходимо чётко осознавать разницу между такими понятиями, как «страховой залог» и «страховой депозит». Первый вносится съемщиком в качестве подтверждения серьезности своих намерений арендовать квартиру и добросовестно выполнять обязанности нанимателя помещения. Как правило, сумма залога соответствует стоимости месячного проживания, и она позволяет дать гарантии собственнику жилья, что арендатор будет осуществлять оплату без задержек, а также не сбежит, внезапно бросив помещение в непригодном для дальнейшей сдачи состоянии.

В противном случае, если у нанимателя возникли какие-либо трудности, и ему требуется небольшая отсрочка для внесения суммы за следующий месяц проживания, то залог будет на это время использоваться в качестве текущей оплаты. Но в том случае, если в течение месяца арендатор так и не внесёт деньги, то, по истечению оплаченного срока, он будет вынужден съехать с арендованной квартиры.

Также, если во время плановой проверки хозяином состояния сдаваемого жилья, будут обнаружены повреждения имущества, то залог может быть использован в качестве компенсации нанесённого ущерба.

Сумма залога и условия его использования обозначаются в договоре отдельными пунктами, на основании статьи 334 ГК РФ. Но некоторые владельцы квартир, для упрощения составления документа, просто указывают, что съемщик обязуется внести оплату сразу за первый и последний месяц проживания. Так как, согласно статье 1064 ГК РФ, арендатор обязуется любым из способов возместить нанесённый урон, в том числе и вычетом из уже внесённого залога.

Для лучшего понимания того, что такое страховой депозит при аренде квартиры, необходимо осознавать два главных отличия:

Так как сумма определяется стоимостью месячного проживания, то залог съемщику, скорее всего, возращён не будет, даже когда помещение предоставлено в целости и сохранности, а также отсутствовали задержки в оплате. Как правило, хозяева переводят залоговую сумму в платёж за последний месяц проживания.
Сумму депозита, который удерживается в качестве страхового взноса для покрытия теоретического ущерба или задержек по оплате, владелец помещения устанавливает самостоятельно и, чаще всего, она существенно превышает месячную стоимость проживания. Но, в случае добросовестного выполнения своих обязательств арендатором, собственник жилья обязуется вернуть съемщику депозит в полном размере.

Как видно, определения этих двух терминов достаточно схожи, из-за чего владельцы квартир нередко их путают. Отчего залог в виде платы за последний месяц проживания нередко указывается в договоре, как депозит, или, наоборот, депозит фигурирует вместо залога.

Стоит отметить, что это не является грубым нарушением, так как уплата залога и депозита регулируется одной и той же статьей – 334 ГК РФ. Но, в случае возникновения судебных разбирательств, пренебрежение тонкостями в составлении договора может вызвать некоторые сложности для собственника жилья.

Что лучше: залог или депозит

Особая четкость формулировок требуется только тогда, когда владелец квартиры планирует требовать от арендатора одновременно уплаты залога и депозита. Так как суммы взимаются на разных условиях их использования, то правильное определение будет играть важную роль в случае судебных разбирательств.

Многих арендодателей залог привлекает именно тем, что позволяет сохранить у себя полученные деньги. Но, в то же время, потенциальный ущерб, особенно вызванный потопом или пожаром, может существенно превышать стоимость месячного проживания. Поэтому депозит, сумма которого устанавливается владельцем, исходя не из размера оплаты за аренду, а из оценки находящегося в помещении имущества или сделанного ремонта, выглядит более заманчивым.

Важно! Статья 334 ГК РФ не предусматривает безусловного сохранения залоговых средств у владельца квартиры в случае отсутствия ущерба или задержек по оплате. Поэтому, если планируется использование залога в виде погашения стоимости проживания, это необходимо отразить в договоре.

Разумеется, любые дополнительные уплаты в виде залога или депозита, как правило, не привлекают потенциальных арендаторов, а порой и вовсе становятся непосильной материальной ношей. Поэтому требовать депозит, сумма которого существенно превышает стоимость месячного проживания, рационально только при сдаче в аренду жилья с высокой конкурентоспособностью.

Правильное оформление в договоре

Важной особенностью использования депозита является тот факт, что отечественное законодательство его совершенно не предусматривает. Поэтому требование уплаты отражается в договоре на основании статей 329, 334 и 1064 ГК РФ и порой используется такая формулировка, как «Обеспечительный взнос».

Нужно отметить, что риэлторы, как правило, рекомендуют указывать условия уплаты депозита непосредственно в договоре аренды. Но юристы советуют так поступать только с залоговой суммой, а на депозит составлять отдельный документ, в котором будут детально вписаны все условия вычета денежных средств при нанесения ущерба или образовании неустойки.

Помимо этого, необходимо установить передачу указанной суммы. Если используются наличные деньги, то нужно составить акт приёма-передачи и аналогичный документ при возврате депозита. Если средства перечисляются на расчётный счёт – подойдут банковские выписки или чеки терминалов.

Важно! При заключении отдельного договора на уплату депозита и акта передачи денег, которые скреплены подписями собственника жилья и съемщика, документы имеют юридическую силу и позволяют решить вопросы в судебном порядке, если возникнет такая необходимость. А от использования классических расписок рекомендуется отказаться.

Так как сам по себе документ имеет юридическую силу, но, по причине особенностей составления, может иметь неправильную трактовку, которая способна вызвать негативные последствия для любого из участников сделки.

Ещё одним выгодным способом, который используют многие владельцы квартир и арендаторы, является перечисление денежных средств на банковский депозит. Дело в том, что некоторые финансовые организации предоставляют услугу по оформлении страхового депозита. Выгода такого варианта заключается в следующем:

исключается возможность несанкционированного снятия денежных средств со счёта, а также гарантируется их возврат съемщику по истечению срока аренды или перечисление собственнику жилья в случае необходимости компенсации ущерба;
банк начисляет проценты по депозиту за хранение денежных средств, которые также будут выплачены одной из сторон договора.

Необходимо учитывать тот фактор, что владельцы конкурентоспособного жилья, где расположено много дорогостоящей мебели и техники, как правило, определяют достаточно высокую сумму страхового взноса. Поэтому арендатору также нужны гарантии того, что свои деньги, при условии добросовестного отношения к квартире, он обязательно получит. А начисление банковских процентов в этом случае только поощрит съемщика согласиться на внесение страхового депозита.

Внимание! Юристы не рекомендуют использовать депозитные средства для уплаты стоимости проживания в квартире. Так как, во-первых, подобный факт может иметь неправильную трактовку в случае судебного разбирательства. А необходимость вернуть страховые средства не позволит съемщику сбежать за несколько дней до передачи квартиры обратно арендодателю. В основном, в таких случаях, помещение остаётся не в том же самом состоянии, в котором была получено от владельца.

Возврат депозита

Как уже было отмечено: дабы владелец квартиры смог сохранить залоговые средства у себя, необходимо указать в договоре, что данная сумма будет учтена в виде оплаты за последний месяц проживания. Что касается депозита, то удержание у себя данной суммы арендодателем, без веских на то оснований, которые должны быть предусмотрены договором, является не законным.

Помимо этого, каждый владелец квартиры, которая сдаётся в наём, должен помнить: в статье 622 ГК РФ указано, что всё имущество, предоставленное в аренду, съемщик обязывается вернуть в том состоянии, в котором его получил. Но, одновременно с этим, в этой же статье предусмотрена амортизация – естественный износ вещей. Таким образом выходит, что требовать компенсацию из депозитной суммы за расшатанные петли на дверце шкафа собственник не сможет, а вот наличие оторванной двери вместе с петлями уже к амортизации не относится.

В большинстве случаев вопросы о согласовании компенсации ущерба решаются обоюдно между арендатором и хозяином квартиры. В противном случае имеет место разбирательство спора в судебном порядке. Если договор был составлен юридически правильно, то в такой ситуации законодательство находится на стороне собственника. Но, возможно, потребуется подготовка документальных материалов относительно того, за какой именно ущерб была высчитана сумма компенсации из депозита.

Важно! Если в случае компенсации ущерба или неустойки удерживается не вся сумма депозита, то остаток денежных средств собственник жилья обязан вернуть арендатору. Когда страхового взноса не достаточно для покрытия ущерба, то законодательство обязывает квартиросъемщика уплатить компенсацию дополнительно, но уже с учётом внесённых депозитных средств.

Таким образом, можно прийти к выводу, что залог и депозит при аренде квартиры являются современными и цивилизованными способами обеспечить собственнику жилища гарантию того, что предоставляемая квартира будет возращена в целости и сохранности. Помимо этого, с учётом некоторой специфики данного вида бизнеса, когда приходится сдавать помещение людям, приехавшим не только из другого города, но также из зарубежа, наличие страхового депозита часто дисциплинирует квартиросъемщиков.

Главное только правильно оформить все необходимые документы, а ещё корректно подсчитать сумму страхового взноса, с учётом конкурентоспособности предоставляемой квартиры. Ведь, как показывает практика, за небольшие «бюджетные» квартиры с минимальны наличием мебели и старым ремонтом, депозитные средства не вносятся. Чаще всего, в данных случаях, стороны сделки ограничиваются залогом за последний месяц проживания.

Большинство арендодателей требуют от арендатора внесения страхового депозита. Редкий собственник не переживает за сохранность имущества, потому так актуально гарантийное обеспечение. Что же такое депозит при аренде квартиры?

В современных условиях страховой депозит при аренде квартиры это неотъемлемая часть деловой культуры. Собственник жилья, отдавая ключи арендатору, передает свое имущество в пользование абсолютно постороннему человеку.

Логично, что он хочет иметь какую-то гарантию сохранности своей собственности и регулярности арендных выплат. И первой такой гарантией становится депозит, внесенный квартиросъемщиком. Что такое депозит при снятии квартиры в аренду?

Основные моменты

Нынешние арендодатели вряд ли согласятся подписать договор аренды без внесения страхового депозита арендатором.

Таковой существенно снижает риски порчи имущества, несвоевременной оплаты и в одностороннем порядке.

Арендатору может показаться слишком большой нагрузкой выплата предоплаты за первый месяц проживания и дополнительного гарантийного обеспечения. Но…

Собственник квартиры передает в пользование квартиросъемщика жилье, на отделку которого было затрачено немало средств. Плюс к этому в квартире находится мебель, бытовые приборы и т.д.

В целом получается довольно внушительная сумма. И все это добро отдается в «чужие руки». Естественно, что арендодатель хочет получить гарантию сохранности имущества.

С этой точки зрения депозит вовсе не кажется огромной суммой. При серьезном ущербе его размера вряд ли хватит на возмещение убытков.

По сути, депозит более-менее гарантирует бережное отношение арендатора к чужой собственности. При отсутствии повреждений депозит полностью возвращается жильцу по истечении срока аренды квартиры.

Необходимые термины

Депозит при аренде квартиры являет собой элемент , который обеспечивает защиту интересов арендодателя в случае повреждения имущества арендатором или при возникновении иных негативных обстоятельств.

Депозит или более точно страховой депозит – денежная сумма, оговоренная сторонами сделки, гарантирующая возмещение возможных убытков со стороны квартиросъемщика.

Часто страховой депозит взимается в размере одного арендного платежа. Это вызывает путаницу с определениями. Иногда депозит путается с предоплатой за первый месяц проживания.

Предоплата и при аренде квартиры абсолютно разные вещи, даже если по сумме они равны. Нередко под депозитом понимается плата за последний месяц проживания. И это абсолютно не верно.

Страховой депозит никоим образом не относится к арендным платежам. Он принимается в качестве гарантийного обеспечения и возвращается при прекращении взаимных обязательств при отсутствии претензий со стороны арендодателя.

Иногда депозит при аренде квартиры путают с залогом или . Оба этих понятия предполагают сумму, которую арендатор вносит как гарантию заключения договора.

Если арендодатель заключит договор с иным лицом, то он обязан вернуть залог. При отказе арендатора подписать договор аренды, внесенный задаток не возвращается.

В случае подписания договора может учитываться в качестве предоплаты. Никакого отношения к гарантийному обеспечению сохранности имущества залог не имеет.

Зачем это нужно

Наличие страхового депозита актуально, прежде всего, для собственника жилища. Имея на руках некую денежную сумму, он обретает гарантию сохранности своей собственности.

По завершении арендного периода арендодатель может осмотреть квартиру и имеющуюся в ней мебель. При наличии повреждений убыток возмещается из суммы депозита.

Иногда арендаторы съезжают «забыв» оплатить коммунальные платежи или внести оплату за последний месяц проживания. И в этом случае депозит возмещает убытки собственника.

Кроме того наличие депозита при аренде квартиры обеспечивает соблюдение сроков договора. При неожиданном досрочном расторжении договора без уведомления со стороны арендатора владелец квартиры несет материальные и временные потери.

Они связаны с необходимостью поиска новых жильцов, затрат на приведение жилья в «товарный» вид. В этой ситуации депозит становится выплатой неустойки за не соблюдение условий договора.

Нужно отметить, что использовать страховой депозит в качестве последнего платежа за аренду крайне не целесообразно. Может статься, что имущество окажется поврежденным, а коммунальные услуги не оплаченными.

При отсутствии гарантийного обеспечения взыскать средства с недобросовестного жильца будет довольно затруднительно. Зачем депозит нужен арендатору квартиры?

На первый взгляд для квартиросъемщика такой платеж весьма не желателен, тем более что сумма может быть довольно значительной.

Но именно внесение депозита при аренде квартиры позволяет поселиться в жилище с приемлемыми условиями проживания. Сегодня без депозита можно снять разве что совсем «убитую» квартиру, непригодную к нормальному существованию.

Так что лучше заплатить страховую сумму и наслаждаться комфортом. Тем более что при условии надлежащего обращения с имуществом данная сумма будет возвращена.

Действующие нормативы

Трактовка страхового депозита не определена российским законодательством. Потому все вопросы по его применению прежде рассматривались на основании «Способы исполнения обязательств».

По ее положениям исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, неустойкой, поручительством, задатком, обеспечительным платежом и т.д.

На этом основании условие о страховом депозите включалось в договор аренды квартиры, и депозит рассматривался как способ обеспечения обязательств арендатора.

На сегодняшний день применение депозита при сдаче квартиры может базироваться на . Ст.381.1 ФЗ №51 ГК так и называется – «Обеспечительный платеж».

Из ее тезисов следует, что обеспечительным платежом называется денежное обязательство по возмещению убытков при несоблюдении условий договора.

В случае наступления обстоятельств, предопределенных договором, сумма такого платежа используется в счет исполнения обязательства.

В сказано, что обеспечительный платеж возвращается при отсутствии оговоренных обстоятельств, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Что такое депозит при съеме квартиры

Целесообразность депозита при съеме квартиры зависит от оценочной стоимости жилья. Обыкновенно внесение депозита требуют при сдаче квартиры с хорошим ремонтом и дорогой обстановкой.

За пустую или неухоженную квартиру депозит просят редко, просто потому, что портить там собственно нечего.

В подобной ситуации чаще имеет место внесение залога, обеспечивающего выплату арендных платежей.Величина депозита устанавливается собственником квартиры и ничем не ограничена.

Зависит она лишь от того, во сколько собственник оценивает свое имущество. То есть она может составлять как 100% месячного платежа, так быть равной нескольким арендным выплатам.

При слишком большом объеме депозита может применяться рассрочка платежей, когда депозит выплачивается частями за несколько месяцев.

Во избежание разногласий относительно внесения и возврата депозита нужно детально прописать условия его применения. Как правило, условия вписываются в договор аренды отдельным пунктом.

Но можно составить дополнительное соглашение к основному договору и оговорить в нем все нюансы максимально подробно. Важным условием при внесении депозита считается составление акта приема-передачи имущества.

Данное требование не обязательно, но именно оно может защитить от недобросовестности сторон. В акте приема описывается имеющееся в квартире имущество с подробным его описанием.

Можно к акту приложить фото интерьера. При завершении аренды составляется собственнику. На его основании определяется, имеет ли место порча собственности.

При отсутствии акта приема-передачи любые утверждения по поводу состояния имущества будут голословны. Доказать, что имущество находилось в плохом состоянии или то, что ущерб причинен арендатором не представляется возможным.

Заключение договора

Составляя договор аренды квартиры с внесением страхового депозита, следует руководствоваться стандартным образцом.

То есть в договоре прописываются такие основные пункты как:

предмет договора;
адрес квартиры;
реквизиты сторон;
ссылка на правоустанавливающий документ на квартиру;
сведения о количестве жильцов с указанием их данных;
порядок внесения арендной платы;
период действия договора.

Что касается условий гарантийного обеспечения, то отдельным пунктом прописываются следующие моменты:

размер страхового депозита;
порядок внесения;
предназначение платежа;
условия возврата.

Возможен вариант, когда заключается два договора. Один – об аренде квартиры, а второй о залоге. Предметом залога становится страховой депозит.

В договоре залога перечисляются обязательства арендатора (залогодателя), включающие в себя обеспечение сохранности имущества, оплаты коммунальных платежей, необходимость уведомления о досрочном расторжении договора аренды и прочее.

Также указывается возможность залогодержателя возместить убытки за счет залоговой суммы. Непременно прописывается необходимость возврата залога в полном объеме при надлежащем исполнении арендатором своих обязательств.

Между физическими лицами

Договор об аренде квартиры, с юридической точки зрения, заключается, когда одна из сторон сделки представлена юридическим лицом.

Если арендатор и арендодатель это физические лица, то имеет место квартиры. Но, несмотря на правовые нюансы, в реальности эти определения тождественны.

Составляется договор в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. При привлечении посредника или нотариуса составляется третий экземпляр.

Стоит коснуться необходимости государственной регистрации такого договора. Договоры аренды квартиры могут быть «короткими» (до одного года) и на период от года и более.

Разница заключается в том, что «короткий» договор (до одиннадцати месяцев) согласно госрегистрации не подлежит в отличие от договора, заключенного на период от одного года.

Продлить «короткий» договор можно дополнительным соглашением. Можно включить в договор условие об автоматической пролонгации при условии, что ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть правоотношения за месяц до окончания срока действия соглашения.

Физические лица при заключении договора найма квартиры могут также включить условие о страховом депозите в текст договора либо оформить внесение обеспечительного платежа договором залога.

Независимо от того, каким образом продляется договор найма, пока он действует, действительны и условия страхового депозита.

Нужен ли возврат

Особенного внимания при составлении договора заслуживают условия возврата депозита. Необходимо указать при каких обстоятельствах и с какой целью арендодатель может воспользоваться суммой депозита.

Подробно надо прописать сроки и порядок возврата обеспечительного платежа. Нередкой является ситуация, когда арендодатель не желает возвращать страховой депозит.

Причина банальна – деньги потрачены, и возмещать их придется уже из собственного бюджета. Потому «предусмотрительные» наймодатели прописывают в договоре условие об использовании внесенного депозита в качестве последнего арендного платежа.

Противозаконного в подобном применении ничего нет и такой вариант возможен. Однако если при выезде жильцов обнаружится порча имущество или неоплаченные комуслуги, возместить их будет довольно трудно.

Потому не стоит смешивать понятия депозита и арендной платы. Более рационально прописать в договоре возврат депозита, по истечении периода действия договора при отсутствии претензий к арендатору.

Если посуточно

Посуточная аренда квартир в настоящее время пользуется немалым спросом. Потому многие собственники предпочитают такой вариант сдачи собственности, позволяющий быстро получить наличные деньги.

Но в таком случае арендодатель оказывается еще более незащищенным. Не заинтересованный в дальнейшем проживании арендатор не считает нужным заботиться о сохранности имущества.

Это нередко приводит к убыткам, которых не покрывает арендная плата. Выходом становится использование такого инструмента как депозит.

Страховая сумма взимается одновременно с арендной платой и возвращается при выезде жильца после проверки состояния имущества.

При наличии ущерба или убыток возмещается за счет внесенного депозита. В случае нарушения условий проживания депозит не возвращается.

Внесение депозита при аренде квартиры защищает собственника жилья от многих неприятностей. Может он и не покроет всех возможных убытков, но обеспечит более бережное отношение жильца к имуществу.

Страховой депозит (Залог за аренду жилья), для чего он нужен при найме жилья (квартиры или загородного дома).

Залог за аренду жилья (страховой депозит) - это распространенная форма защиты арендуемого жилья от негативных последствий. Для того чтобы снять квартиру в Москве , нужно на руках иметь как минимум две суммы месячной оплаты за жилье, если не пользоваться услугами агентства недвижимости при поиске квартиры. Если Вы при поиске квартиры в аренду используете услуги агентства недвижимости, то нужно будет еще оплатить и услуги агентства, которые, как правило, составляют месячную арендную плату. Один платеж идет на оплату за первый месяц проживания, а второй используется в качестве страхового депозита. Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора найма жилья , после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за телефонные переговоры и прочие, оговоренные договором платежи. Если нет задолженностей, квартира и имущество в возвращается в неповрежденном состоянии, то сумма страхового депозита подлежит возврату квартиранту в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита. В быту еще можно услышать такие называния страхового депозита, как «залоговая сумма», «гарантийный платеж», «платеж за последний месяц».

При этом смысл их сводится к одному - при подписании договора коммерческого найма жилья наниматель квартиры помимо оплаты за проживание в квартире за первый месяц, вносит наймодателю еще одну сумму. Как правило, эта сумма равна одной месячной оплате за аренду жилого помещения, и вносится как гарантированный платеж на случай возмещения возможного причинения вреда арендуемому имуществу, а так же служит гарантиями исполнения нанимателем условий и обязательств по договору.

В действующем законодательстве нет точного определения страховому депозиту, что зачастую приводит к спорам о правомерности взимания наймодателем страхового депозита. Относительно законодательства, страховой депозит в аренде квартир можно отнести к договорному способу обеспечения исполнения обязательств на основании договоренностей наймодателя и нанимателя, что регулируется п.1 ст.329 ГК РФ о Способах обеспечения исполнения обязательств. Согласно нормам этой статьи в ГК РФ, исполнение обязательств по договору может быть обеспечено следующими способами - залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством, и другими предусмотренными законодательством или договором способами. Из этих норм ГК РФ следует что, при заключении договора найма жилья, стороны вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения выполнения обязательств, в случае с арендой жилья это страховой депозит.

Но, такая законодательная норма о самостоятельности сторон определять условия использования страхового депозита, казалось бы, должна способствовать решению всех возможных разногласий между наймодателем и нанимателем при определении обстоятельств использования страхового депозита. Но в действительности страховой депозит зачастую вызывает ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем. Большинство конфликтных ситуаций возникает при досрочном расторжении договора найма жилья - наниматель оспаривает правомерность удержания депозита хозяином квартиры, при этом наниматель в большинстве случаев склонен думать о том, что нельзя использовать страховой депозит для погашения задолженностей и причиненного ущерба. Если к этому подходить с точки зрения гражданского законодательства, то данная точка зрения является ошибочной.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ об обязательстве и основаниях его возникновения, при съеме квартиры в аренду по договору коммерческого найма жилья, у нанимателя перед наймодателем возникают обязательства должника, в случае если наниматель причинил вред имуществу наймодателя. Обязательство - один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений. Относительно аренды квартир, согласно ГК РФ, обязательство возникает на основании договора. Исходя из п.1 ст.1064 ГК РФ лицо, причинившее вред или ущерб имуществу гражданина, обязано возместить причиненный вред или ущерб в полном объеме.

Из того, что было выше сказано, следует, что стороны имеют право в договоре найма жилья устанавливать конкретные виды обязательств, в данном случае обязательства по оплате за аренду жилья, и обязательства по возмещению убытков причиненных арендованному жилью и имуществу, и прочих обязательств, для гарантии исполнения которых можно использовать страховой депозит.

Стоит так же сказать о зачислении страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц проживания - предоплата за последний месяц найма жилья и непосредственно страховой депозит в счет обеспечения договорных обязательств это совершенно разные вещи.

Смешивание данных определений в жизни приводит к неправильному обоснованию своих позиций относительно норм права, что в последствии не позволит эффективно защитить свои интересы в спорах при окончании арендных отношений. Сегодня, при сдаче квартир в аренду хозяева квартир, когда узнают, что их квартиранты собираются съезжать, сами предлагают квартирантам доживать последний месяц найма за счет страхового депозита. Таким образом, сумма страхового депозита идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды жилья, вместо страховой суммы на случай непредвиденных обстоятельств. Но все же, для наймодателя, если он берет страховой депозит, безопасней будет не включать его в последний месяц проживания. Лучше будет, когда на момент выезда квартирантов у Вас на руках останется денежная сумма, и в случае неоплаченных счетов либо порчи имущества у Вас будет с чего удержать за ущерб!

Если при заключении договора найма жилья, Вы должным образом не проговорите, и не пропишите в договоре всех условий и возможных последствий, связанных со страховым депозитом, например таких, как:

Условия и обязательства по оплате за найм жилого помещения;

Условия и обязательства по возмещению последствий причинения вреда арендованному имуществу;

Одностороннее досрочное расторжение договора найма жилья;

Прочие условия договора найма жилья.

то в процессе аренды или при ее завершении могут возникнуть конфликтные ситуации, которые разрешить будет крайне затруднительно. Поэтому составление и оформление договора найма квартиры лучше всего доверить квалифицированным специалистам , которые так же помогут в решении спорных и конфликтных ситуаций возникающих в процессе аренды жилья.

Материал подготовлен компанией « »

Страховой депозит при сдаче квартиры.

Татьяна Мамонова - частный риэлтор в Москве.

8-903-170-13-84 Аренда квартир, комнат.

Взимание страхового депозита при сдаче квартиры — это распространенная мера защиты своих интересов и имущества. Страховой взнос призван обеспечить взятые жильцами обязательства по договору найма жилого помещения.

Для некоторых собственников сдача квартиры это дополнительный, а для многих, единственный заработок. И как и любое дело в которое мы вкладываемся, аренда должна приносить только доход и желательно постоянно. Ну, по крайней мере, мы на это надеемся. При заселении, стороны подписываются под долгосрочными обязательствами. Собственник рассчитывает на деньги от аренды, под которые в свою очередь, также может брать финансовые обязательства. Оплата кредита, например. Как и любая лишняя издержка, испорченный холодильник, или внезапный съезд квартирантов, ну никак не входит в наши планы. В связи с этим, многие владельцы задумываются, как защититься от возможных негативных последствий.

Страховая сумма призвана обеспечить какую-никакую подушку безопасности. Редко кто из жильцов не оставляет за собой следов пребывания в квартире - испорченная мебель, техника, недочеты по косметике, долги по коммуналке.

В случае досрочного расторжения договора, депозит призван исключить убытки в результате простоя квартиры или свести их к минимуму, чтобы у собственника или его представителя - агента была возможность оперативно отреагировать на меняющиеся обстоятельства и принять меры к поиску новых квартирантов.

В договор должен быть включен пункт, согласно которому, жильцы обязаны заранее, не позднее чем за 30 или 14 календарных, дней сообщить о предполагаемом освобождении квартиры. В случае не выполнение данного положения, страховой депозит должен удерживаться, как компенсация за возможную упущенную выгоду в результате вынужденного простоя квартиры.

Также, в обязательном порядке, в договор должна быть включена опись имущества с перечислением мебели и бытовой техники, с указанием серийного номера.

У депозита две основные задачи - страховка на случай неожиданного разрыва договорных отношений и обеспечение сохранности оставленного в квартире имущества.

Ничто так не дисциплинирует людей, как возможность потерять деньги. Зачастую, сдача квартиры в аренду - это тонкая психологическая игра с ювелирными настройками. Садится играть в которую лучше иметь этот козырь в рукаве — страховой депозит.

Как правильно сдать квартиру в аренду.

На миру летает фраза - «Первый — Последний». Все говорят, но не многие знают о чем. Собственники знают, что вроде бы НАДО брать. А за что брать, как надо брать - не понимают. Большинство владельцев, вообще, не видят разницы между двумя этими разными понятиями и сливают их воедино, другие часто путают.

При классическом сценарии, квартиранты, при подписании соглашения о найме жилого помещения, должны внести предоплату за месяц вперед и внести страховой депозит, в размере месячной арендной ставки. Страховой депозит собственником откладывается в дальний ящик и ждет своего часа. При желании съехать из квартиры, квартиранты обязаны заранее уведомить, за 30 календарных дней, собственника об освобождении жилплощади, и в обычном режиме оплатить последний месяц своего проживания. В момент выселения, собственник производит с ними полный расчет, используя как инструмент сумму страхового депозита. Если все имущество в порядке, все бытовая техника работает, ремонту не причинен урон, нет задолженностей по коммунальным платежам, то страховой депозит подлежит возврату в полном объеме. Если же есть какие-то недочеты по косметике, по технике, по коммуналке, сумма издержек согласуется и вычитается из страхового взноса.

Самая распространенное заблуждение - это когда вместо того, чтобы вернуть страховую сумму или с её помощью производить полные взаиморасчёты, владельцы предлагают квартирантам прожить последний месяц в счет страхового депозита. Вместо того, чтобы страховку отложить, в 90 % случаев, этой суммы на руках у собственников не обнаруживается - деньги бывают зачастую давно потрачены. И при выявлении ущерба, в процессе проживания жильцов, все расходы по ремонту ложатся на плечи владельца квартиры. А свой козырь из колоды они уже вытащили.

Исторически огромный спрос на жилье испортил москвичей и выработал у них чисто потребительское отношение и привычку «отжимать» от сдачи квартиры в аренду по максимуму, ничего не вкладывая. Лишь бы платили, да побольше. А что там будет дальше - не важно. Ну, а как иначе, когда хозяин знал, что сдаст квартиру и так — без ремонта. Такие условия не стимулировали собственника на лишние движения. Им было все равно, в каком состоянии квартира, кто там живет и что там происходит. А квартиры, в результате такого отношения, ветшали и превратились потихонечку в сарай. Никто, конечно, же не берется судить - каждый вертится, как может. Но времена, когда квартиры сдавались в любой состоянии за большие деньги, безвозвратно ушли. Квартиры со старой мебелью, где ремонт был первый и последний раз при сдаче дома, не впечатляют большинство нанимателей. Сейчас же, рынок заставляет владельцев больше времени уделять своему недвижимому имуществу, предлагать лучшие условия и по состоянию, и по оплате, дабы привлечь квартирантов. И все чаще, собственники задумываются на тем, как защитить свои инвестиции и оставить квартиру в первозданном виде.

Залог и страховой депозит, оплата за последний месяц — не одно и тоже, это три разных понятия.

Оплата за последний месяц - это предоплата за последний месяц проживания. В свою очередь, предоплата может взиматься за несколько месяцев вперед. В отличии от оплаты за последний месяц, залог и депозит суммы возвратные.

Залог же вносится нанимателем наймодателю как обеспечение взятого на себя обязательства о внесении ежемесячной арендной платы. Приведу пример. Жильцы берут на себя обязательство вносить своевременно ежемесячную арендную плату за квартиру и при этом передают энную сумму в залог собственнику для того, чтобы в случае невнесения арендной платы, их обязанность по оплате была исполнена в счет суммы, переданной в залог. При подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение именно залога (обычно, равной месячной арендной ставке) для того, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания квартирантов.

При сдаче квартиры в аренду, владелец должен четко осознавать, за что он берет вторую сумму с жильцов. Это деньги, как подтверждение намерений прожить в квартире еще, как минимум, один последний месяц без претензий на состояние и имущество? Или же, все-таки, это страховка на предмет порчи имущества и преждевременного разрыва отношений?

Внесение же сразу нескольких сумм, да еще с учетом комиссии агента, направленных на разные задачи, представляется вряд ли возможным. Так как для многих нанимателей это просто неподъемная сумма. Так, что здесь придется выбирать. Что важнее - доход или состояние квартиры?

Подмена в уме и на деле двух этих разных понятий влечет за собой порой необратимые последствия. Это основная, наиболее часто встречающаяся, грубая стратегическая ошибка.

В каких случаях следует взимать страховой депозит.

Страховой депозит стоит брать во всех случаях, когда есть за что брать. Даже наличие какого-никакого ремонта и минимального набора бытовой техники — весомый повод для взимания депозита.

В тех случаях, когда квартира под ключ — с ремонтом, всей необходимой для проживания бытовой техникой и мебелью, страховой депозит необходимо брать обязательно. В случаях, когда квартира «убитая», в среднем состоянии, где вывозить и ломать особо нечего, пытаться вытащить из нанимателей страховую сумму, я бы не рекомендовала. Такие квартиры и так сдаются плохо, а тут еще будут отягчены бременем депозита. Согласитесь, не очень привлекательные условия. В любом случае, даже если принято решение не брать, в полном или частичном объеме, депозита с жильцов, какую-то символичную сумму, например, на случай задолженности по коммунальным платежам, я бы рекомендовала все же взимать.

В каком размере взимается страховой депозит при сдаче квартиры?

Размер страхового депозита обычно равен месячной арендной ставки. Поясню, если вы сдаете квартиру за 30 тысяч рублей в месяц, то сумма страхового депозита, тоже 30. Порядок выплаты - общепринятые условия по рынку. Страховой депозит может выплачиваться жильцами всей суммой сразу при подписании договора, или же выплата этой суммы может быть «разбита» на 2, реже на 3 месяца. Есть случаи, в квартирах с дорогим ремонтом и техникой, когда депозит не разбивают, есть где берется в 2-м размере.

О возврате страхового депозита.

Если все существенные условия соглашения нанимателями выполнены - все на своих местах, ничего не повреждено, отсутствуют долги по коммуналке, если жильцы выполнили пункт, согласно которому они обязаны заранее предупредить собственника квартиры об освобождении помещения, не позднее чем за 30 (или 14) календарных дней, только тогда страховой депозит подлежит возврату в полном объеме.

Как оценить ущерб, причиненный квартире.

В таких случаях обычно договариваются полюбовно - собственники квартиры, совместно с жильцами, оценивают ущерб, приходят к соглашению по сумме компенсации и вычитают ее из депозита. Часто владельцы квартиры не приходят к общему знаменателю с нанимателями по величине ущерба. Ну конечно же, в глазах жильцов, все повреждения будут казаться мелочами, в глазах собственника — существенным уроном. В спорных ситуациях стоит прибегнуть к помощи третьих лиц. Например, если повреждена электрическая плита или загажен потолок, мастер определит возможность и сумму ремонта.

Есть случаи, когда сумма ущерба, причиненного квартире, значительно выше размера депозита. При данных обстоятельствах, если имущество не было застраховано, все издержки лягут на плечи собственника квартиры. Можно, конечно же обратиться в суд, за защитой своих интересов, но на такой шаг, решаются не многие. Так как он влечет за собой целый ряд определенных последствий. Для того, чтобы проблемы не накопились и не росли как снежный ком, я настоятельно рекомендую, посещать квартиру с инспекциями. Одного раза в месяц будет достаточно. При обнаружении недостатков, требуйте немедленного исправления и ремонта. Тогда квартира всегда будет в полном порядке.

Подтвердить ущерб, причиненный квартире поможет фото или видео фиксация, в крайних случаях, привлечение для засвидетельствованиия третьих лиц (агент, соседи, полиция), с составлением соответствующего акта.